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房屋赠与过户流程及税费案例

引言

房屋赠与作为房产转移的重要形式之一，在亲属间财产分配、老人提前规划遗产等场景中尤为常见。相较于买卖或继承，赠与行为更强调赠与人与受赠人之间的情感联结，但涉及的法律程序与经济成本同样复杂。从签订赠与协议到完成产权变更，每一步都需严格遵循规定；而税费计算更因赠与双方关系、房产属性等因素存在差异。本文将围绕“房屋赠与过户流程”与“税费计算”两大核心，结合典型案例展开详细解析，帮助读者全面掌握操作要点，规避潜在风险。

一、房屋赠与过户的基础概念与适用场景

（一）房屋赠与的法律定义与核心特征

房屋赠与是指赠与人将自己名下的房产无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的民事法律行为。其核心特征在于“无偿性”——区别于买卖的等价交换，赠与无需受赠人支付对价（但若约定附义务，如赡养责任，则属于附条件赠与，仍不改变无偿本质）。根据《民法典》相关规定，赠与行为需满足“双方自愿”“意思表示真实”“房产无权利瑕疵”等条件，否则可能被认定为无效或可撤销。

（二）与买卖、继承的关键区别

理解赠与的特殊性，需对比常见的房产转移方式：

与买卖的区别：买卖以金钱交易为基础，双方需签订购房合同并缴纳增值税、个人所得税等；赠与则以无偿为前提，税费种类与税率因亲属关系不同而简化（如直系亲属赠与可免征增值税、个税）。

与继承的区别：继承发生在被继承人死亡后，需通过遗嘱或法定继承程序；赠与则发生在赠与人在世时，更具主动性和即时性。

（三）常见适用场景

房屋赠与多发生在直系亲属（父母与子女、配偶、祖孙等）或关系密切的非亲属间，典型场景包括：

父母为子女提前分配房产，避免未来继承手续繁琐；

老人将房产赠与赡养自己的子女，作为养老保障的兑现；

夫妻婚内财产约定，将个人房产赠与配偶变为共同财产；

非亲属间（如长期资助的亲友）基于情感或道德义务的无偿赠与（此类情况税费较高，需谨慎考虑）。

二、房屋赠与过户的完整流程解析

了解基础概念后，需明确具体操作步骤。房屋赠与过户需经历“签订协议—材料准备—公证（可选）—评估核价—税费缴纳—产权登记”六大环节，各环节环环相扣，任一细节疏漏都可能导致过户受阻。

（一）第一步：签订合法有效的赠与协议

赠与协议是过户的核心依据，需明确以下内容：

双方身份信息（姓名、身份证号、联系方式）；

房产基本信息（地址、产权证号、建筑面积、产权性质）；

赠与意愿表述（“赠与人自愿将上述房产无偿赠与受赠人”）；

附条件赠与需注明义务（如“受赠人需承担赠与人晚年赡养责任”）；

双方签字及日期。

需注意：若房产存在共有权人（如夫妻共同财产），需所有共有人签字同意；若房产有抵押，需先解除抵押或经抵押权人书面同意（实践中银行通常要求结清贷款后再办理赠与）。

（二）第二步：准备过户所需材料

根据各地不动产登记中心要求，一般需准备以下材料：

双方身份证件（身份证、户口本）；

婚姻状况证明（已婚需结婚证，离异需离婚证及财产分割协议）；

房产证原件（不动产权证书）；

赠与协议原件；

亲属关系证明（直系亲属需提供，如户口本、出生证明、公证书等，非亲属无需）；

若房产为房改房、经济适用房等特殊性质，需提供原购房合同及相关审批文件。

（三）第三步：公证（视地区政策而定）

部分城市（如北京、上海）要求赠与协议必须公证，以确保意思表示真实；部分城市（如成都、杭州）则不强制公证，双方可自愿选择。公证的优势在于：

增强协议法律效力，降低后续撤销风险；

不动产登记中心更认可公证文件，可加快审核进度。

公证流程：双方携带材料到公证处申请，公证员审核后出具《赠与公证书》（费用一般为房产评估价的1‰-3‰，具体以当地公证处为准）。

（四）第四步：房产评估与核价

为确定税费基数，需由专业评估机构对房产价值进行评估（部分城市由税务部门直接核定）。评估价通常参考周边同类型房产近期成交价，上下浮动不超过10%。若赠与双方申报的交易价格明显低于评估价，税务部门将按评估价计税。

（五）第五步：缴纳相关税费

税费缴纳是过户的关键环节，具体税种及金额将在第三部分详细说明。完成缴税（或取得免税证明）后，税务部门会出具《完税凭证》，这是办理产权登记的必备材料。

（六）第六步：办理产权转移登记

双方携带所有材料（包括赠与协议、公证书、完税凭证、身份证等）到不动产登记中心申请过户。登记中心受理后，会进行以下审核：

核对材料真实性与完整性；

核实房产是否存在查封、抵押等限制转移情形；

确认赠与双方身份及关系（直系亲属需查验亲属证明）。

审核通过后，一般3-10个工作日（视城市效率）可领取新的不动产权证书，至此过户完成。

三、房屋赠与过户的税费计算与政策要点

税费是赠与过户的主要成本，其金额高低直接影响当事人决策。税费种类与税率因“赠与双方关系”（直系亲属/非直系亲属）、“房产属性”（普通住宅/非住宅