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房地产开发项目成本控制管理手册

前言

在当前房地产市场竞争日趋激烈、利润空间持续收窄的行业背景下，房地产开发项目的成本控制能力已成为衡量企业核心竞争力的关键指标之一。有效的成本控制不仅是实现项目预期经济效益、保障企业持续健康发展的基础，更是企业在复杂市场环境中稳健前行的重要保障。本手册旨在系统梳理房地产开发项目全生命周期各阶段的成本构成与控制要点，明确各相关部门及人员的职责分工，提供一套科学、规范、可操作的成本控制管理方法与工具，以期指导公司各开发项目实现精细化成本管理，最大限度地提升项目投资回报。

本手册适用于公司所有房地产开发项目的成本控制管理工作。公司各部门、各项目团队及所有参与项目开发建设的相关人员均应认真学习、严格遵守并贯彻执行本手册的各项规定。

一、成本控制的基本原则

成本控制并非简单的“降本增效”口号，而是一项系统性、全过程的管理活动，应遵循以下基本原则：

1.1目标管理原则

成本控制必须以明确的成本目标为导向。项目立项之初，即应根据市场情况、产品定位、企业战略等因素，科学合理地确定项目总体成本目标，并将其分解至各个阶段和责任部门，形成可执行、可考核的具体控制指标。

1.2全面控制原则

成本控制应贯穿于项目开发的全过程，从项目策划、投资决策、设计、招投标、施工建设到竣工结算、营销等各个环节，均需进行有效的成本管控。同时，成本控制也不仅仅是成本管理部门的职责，而是需要公司全体员工、各个部门共同参与，形成“人人关心成本、人人参与控制”的良好氛围。

1.3权责利相结合原则

在成本控制过程中，应明确各部门、各岗位在成本管理中的权力、责任和利益。将成本控制的效果与相关责任人的绩效考核挂钩，做到奖惩分明，充分调动各方面在成本控制工作中的积极性和主动性。

1.4动态控制原则

房地产开发项目周期长、不确定因素多，成本目标的实现过程必然受到各种内外部因素的影响。因此，成本控制不能一蹴而就，而应根据项目进展和实际情况变化，进行动态跟踪、分析和调整，及时发现偏差并采取纠偏措施，确保成本目标的最终实现。

1.5节约与效益原则

成本控制的核心在于在保证项目质量、进度和功能的前提下，通过优化方案、改进工艺、加强管理等手段，实现成本的合理节约。同时，应注重投入产出比，追求成本效益的最大化，而非盲目追求成本最低。

二、组织架构与职责分工

为确保成本控制工作的有效实施，必须建立健全相应的组织架构，明确各层级、各部门的职责分工。

2.1成本控制决策机构

公司层面应设立成本管理委员会（或类似决策机构），由公司高层领导、相关部门负责人组成。其主要职责包括：审议并批准项目总体成本目标、重大成本调整方案、关键合同的签订、重大设计变更及现场签证的审批等。

2.2成本控制管理部门

成本管理部门（如成本合约部、预算部等）是成本控制工作的归口管理和专业支持部门，其主要职责包括：

*组织编制项目各阶段成本计划与目标；

*负责项目全过程的成本核算、分析与监控；

*组织或参与工程招投标、采购管理工作，审核招投标文件、合同条款及报价；

*负责工程进度款支付的审核，参与现场签证与设计变更的经济性审核；

*负责项目竣工结算的审核与管理；

*建立和维护成本信息库，总结成本控制经验教训。

2.3项目实施各部门的成本控制职责

成本控制是一项系统工程，需要各业务部门的紧密配合与协同：

*策划与设计部门：对项目策划方案、设计方案的经济性负责，在满足产品定位和使用功能的前提下，优化设计，推行限额设计，控制设计变更。

*工程管理部门：对施工过程中的现场管理、进度控制、质量安全负责，严格控制因管理不当造成的返工、浪费及工期延误成本，严格审核现场签证的真实性与必要性。

*营销与客服部门：负责项目市场定位、营销方案的经济性，控制营销费用，及时反馈市场信息，参与产品定位阶段的成本测算。

*采购部门：负责各类材料设备的市场调研、采购招标，在保证质量和工期的前提下，控制采购成本，选择性价比优的供应商。

*财务部门：负责项目资金的筹措与管理，控制财务费用，参与成本预算的审核，对项目成本进行核算与监督。

*项目部：作为项目现场管理的直接责任单位，全面负责项目现场的成本、进度、质量、安全的协调与控制，是现场签证和设计变更的初审单位。

三、成本控制流程与要点

3.1项目策划与投资决策阶段

此阶段是成本控制的源头，对项目总成本起决定性作用。

*控制要点：

*市场调研与产品定位：深入进行市场调研，准确把握市场需求，避免因定位失误导致的产品滞销和成本浪费。

*可行性研究与投资估算：基于详细的市场分析和技术方案，编制高质量的可行性研究报告，进行精准的投资估算。投资估算应全面考虑土地、前期、建安、配套、管理、销售