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预告登记失效情形实务案例

引言

预告登记作为不动产登记制度中的重要一环，是保障债权人未来取得不动产物权的预防性措施。其核心功能在于通过登记公示，限制不动产权利人的处分行为，防止“一房二卖”等损害债权人利益的情形发生。然而，实务中常出现预告登记因法定事由失效的情况，导致债权人无法通过预告登记获得预期保护，甚至引发诉讼纠纷。本文结合典型实务案例，围绕预告登记的两种法定失效情形——“债权消灭”与“自能够进行不动产登记之日起一定期限内未申请登记”展开分析，探讨失效认定的关键要点及法律后果，为实务操作提供参考。

一、债权消灭导致预告登记失效的实务案例

预告登记的设立以存在合法有效的债权为基础，若债权因各种原因消灭，预告登记便失去了存在的前提。《民法典》第221条明确将“债权消灭”列为预告登记失效的法定情形之一。实务中，债权消灭的原因多样，常见的包括合同解除、债务履行完毕、债权债务混同、债权人放弃债权等。以下结合具体案例展开分析。

（一）因合同解除导致债权消灭的典型案例

202X年，购房者李某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定购买某小区住宅一套，并办理了预告登记。后因房地产公司未按合同约定时间交付房屋，李某依据合同约定向法院提起诉讼，要求解除合同并返还购房款。法院经审理认定房地产公司构成根本违约，判决解除双方签订的《商品房预售合同》。此时，李某的债权（要求房地产公司交付房屋并办理产权登记）因合同解除而消灭，预告登记的基础不复存在。房地产公司随后向登记机构申请注销预告登记，登记机构经审查后予以办理。

本案中，法院的裁判要点在于：合同解除导致原债权债务关系终止，预告登记所保障的“将来物权变动的请求权”失去存在依据。需要注意的是，若合同解除是因债权人自身违约（如购房者未按时支付房款），同样会导致债权消灭，预告登记失效。例如，另一起案例中，购房者张某因连续三个月未支付按揭贷款，银行依据合同约定宣布贷款提前到期并解除抵押合同，张某与开发商的购房合同也因无法继续履行而解除，最终法院认定预告登记因债权消灭失效。

（二）因债务履行完毕导致债权消灭的特殊情形

除合同解除外，债务履行完毕也是债权消灭的常见原因。例如，在二手房买卖中，出卖人王某与买受人赵某签订《房屋买卖合同》，赵某支付全部房款后，双方办理了预告登记。后王某按约定将房屋交付赵某，并配合办理了产权转移登记手续。此时，赵某的债权（要求王某转移房屋所有权）已因债务履行完毕而消灭，预告登记的目的已实现，自然失效。

实务中需注意一种特殊情形：若债权部分履行但未完全消灭，预告登记是否失效？例如，购房者支付了80%的房款，剩余20%因质量问题与开发商协商抵扣，此时债权是否视为消灭？法院在类似案例中通常认为，债权需全部消灭才会导致预告登记失效。部分履行或部分消灭仅导致债权范围缩小，预告登记仍应继续有效，直至全部债权实现或消灭。

（三）因债权转让导致原债权人预告登记失效的争议

债权转让是否导致原债权人的预告登记失效？这一问题在实务中存在争议。例如，债权人刘某将其对开发商的购房债权转让给第三人陈某，并通知了开发商。此时，原预告登记是否因刘某丧失债权而失效？法院在某起类似案例中认为，债权转让后，原债权人刘某不再享有请求开发商转移物权的权利，其预告登记的基础已消灭，应认定失效；新债权人陈某若要继续保障自身权益，需重新办理预告登记。这一裁判思路体现了“预告登记依附于特定债权”的特性，即预告登记随原债权的转移而消灭，新债权人需通过新的登记程序获得保护。

二、未在法定期限内申请本登记导致预告登记失效的实务案例

《民法典》第221条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”其中，“能够进行不动产登记之日”的认定及“九十日”期限的起算，是实务中的难点与争议焦点。

（一）“能够进行不动产登记之日”的认定标准

“能够进行不动产登记之日”通常指不动产已具备办理本登记（如转移登记、抵押登记）的客观条件。对于商品房预售而言，一般以开发商完成房屋所有权初始登记（大产权证）为标志，此时购房者可申请办理个人产权登记（小产权证）。例如，某开发商在房屋建成后，于xx月xx日取得初始登记，此时即视为“能够进行不动产登记之日”，购房者应在九十日内申请办理转移登记。

实务中常出现开发商拖延办理初始登记的情况。例如，购房者群体起诉某开发商，称开发商因资金问题未完成竣工验收，导致无法办理初始登记，预告登记的九十日期间尚未起算。法院经审理认为，“能够进行不动产登记”需同时满足两个条件：一是不动产已具备法律规定的登记条件（如通过竣工验收、取得相关证书）；二是登记义务人（如开发商）无正当理由不配合。若因开发商自身原因导致无法办理初始登记，购房者未申请本登记的责任不应由其承担，预告登记不因此失效。

（二）