西方经济学理论对我国市场化改革的指导作用.docVIP

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试述房地产市场供求关系及

其对市场化改革的指导作用

摘要

供给和需求是决定市场均衡价格的两大基本力量。本文试结合房地产市场的现状,分析房地产业供求关系及其对市场化改革的指导作用。

关键词：房地产业供求关系指导作用

（一）房地产的现状

住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。改革开放二十多年来，房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，“地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。但目前也存在出一些突出问题,如房地产市场秩序混乱、商品房供给结构不合理、房价上涨过快等。针对这些情形,中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。本文在分析房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并探析其对市场化改革的指导作用。

（二）房地产现状的原因分析

一房地产市场的供给

改革开放以来,由于我国经济持续发展,城市化进程加快,居民收入水平提高,房地产步入一个相对稳定的发展时期,发展的势头良好。1986－2004年间房地产开发投资以年均34.5%的速度增长，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度,也远高于同期GDP的增长速度。据国家统计局的统计,2004年全国完成房地产开发投资13158亿元,比上年增长28.1%,略低于2003年30.3%的增长水平。2005年我国房地产实际到位资金3105亿元,同比增长35%,比上年同期增幅高14%。国家统计局发布的国房景气报告说,今年一季度,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米,同比增长23.3%;完成开发土地面积5284万平方米,增长53.3%;房地产开发投资为2793亿元,同比增长20.2%。但其中经济适用房投资62亿元,只增长2.6%。

二房地产市场的需求

2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅

清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展，进而实现我国建设事业的可持续发展。

二有保有压住房消费

对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

三增加经济适用房建设

完善住房梯级保障体系住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港，最低收入者首先是通过租住公屋（相当于廉租房）解决住房问题，收入提高后，再购买居屋（相当于经济适用房）。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

四选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为