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房屋租赁纠纷答辩状

答辩人：王某某，男，1982年5月10日出生，汉族，住址：XX市XX区XX路XX小区XX栋XX室，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

答辩人因与李某某房屋租赁合同纠纷一案，针对原告李某某于2023年9月15日向贵院提起的诉讼（案号：XX民初字第XXXX号），现根据本案事实及相关法律规定，提出如下答辩意见：

一、答辩人不存在恶意拖欠租金的违约行为，原告主张解除租赁合同缺乏事实依据

2021年11月20日，答辩人与原告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将其所有的位于XX市XX区XX路XX号XX商铺（建筑面积120平方米）出租给答辩人用于经营餐饮，租赁期限自2022年1月1日起至2026年12月31日止，月租金18000元，按季度支付（每季度首月5日前支付）。合同第四条第2款明确约定：“租赁期间，甲方（原告）应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲方应在接到乙方（答辩人）通知后7日内负责维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”

合同履行初期，双方合作正常，答辩人均按约支付租金。但自2023年3月起，涉案商铺出现严重质量问题：卫生间防水失效导致楼下住户多次投诉渗漏，厨房排烟管道因年久失修频繁倒灌油烟，空调系统因主机老化无法正常制冷（2023年6月实测室内温度持续高于35℃）。答辩人分别于2023年3月15日（微信通知）、3月20日（书面函件）、4月5日（电话沟通）向原告提出维修要求，并附现场照片及楼下住户《投诉函》（证据1：微信聊天记录截图；证据2：书面维修通知及邮寄回执；证据3：电话通话录音及文字整理）。原告仅于3月18日回复“最近忙，过段时间处理”，之后未采取任何维修措施。

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条第一款规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”鉴于原告未履行法定及约定义务，答辩人于2023年4月20日向原告发送《关于暂停支付租金的告知函》（证据4），明确表示因房屋无法正常使用，暂停支付2023年第二季度租金（54000元），待原告完成维修并赔偿损失后再行结算。该行为系依法行使抗辩权，并非恶意拖欠租金。原告以“连续两月未支付租金”为由主张解除合同（起诉状第2页第3段），与事实严重不符。

二、原告未履行维修义务已构成根本违约，答辩人有权要求减少租金并赔偿损失

涉案商铺用于餐饮经营，房屋及附属设施的正常使用直接关系到答辩人的经营收益。因卫生间渗漏问题，楼下住户自2023年4月起多次上门阻挠营业，导致答辩人被迫暂停堂食服务（2023年4月10日至5月20日）；厨房排烟倒灌导致厨师无法正常操作，2023年5月15日因油烟浓度过高触发消防警报，消防部门到场检查后下达《整改通知书》（证据5：消防整改通知书），要求停业整改3日；空调系统故障期间，顾客因高温退单27笔（证据6：外卖平台退单记录及聊天截图），直接经济损失12860元；为维持经营，答辩人自行购买临时空调2台（花费8600元）、委托第三方维修卫生间防水（花费15000元）、清洗排烟管道（花费3200元）（证据7：购买及维修费用发票）。以上事实均有相关证据佐证，足以证明原告的不作为已严重影响答辩人的正常经营。

根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第七百一十三条第二款：“因出租人未履行维修义务造成承租人损失的，出租人应当承担赔偿责任。”答辩人主张：1.2023年4月至6月期间，因房屋无法正常使用，应按照月租金的50%计算应付租金（即每月9000元，合计27000元）；2.原告应赔偿答辩人自行维修费用26800元（15000元+3200元+8600元）、经营损失12860元，共计39660元；3.上述款项应与答辩人暂停支付的54000元租金相抵扣，抵扣后答辩人仅需支付剩余租金（27000元-39660元=-12660元），即原告应向答辩人返还12660元。

三、原告主张“腾退房屋并支付占用费”无法律依据

原告在起诉状中要求答辩人“立即腾退房屋并按每日600元标准支付自2023年7月1日起的占用费”（起诉状第3页第1段），该主张不能成立。首先，涉案合同尚未解除。根据《民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除