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证券研究报告港资地产迎投资机遇，三大标杆房企全梳理——中国香港地产系列研究之二行业深度报告地产行业强于大市（维持）2025年10月19日

投资要点?中国香港楼市企稳叠加美国步入降息周期，港资地产有望双重受益。1）楼市企稳带来的开发业务提振和在手货值重估；2）降息带来持有物业价值重估及融资成本改善。尽管2025Q2以来港资地产股价已有所反弹，但我们认为仍未完全反映上述利好，随着香港楼市复苏确立叠加降息推进，本地房企股价仍具备上行空间，当前时点建议投资者积极关注港资房企投资机会。?新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产为中国香港最大地产发展商之一，经营模式租售并举，2025财年物业销售、物业租赁收入占比38.3%、27.1%，同时积极参与其他稳定现金流回报项目（运输基建、移动电话、数据中心等），中国香港收入占比83%；历史中国香港合约销售额平均市占率19%、商写市占率位于主流港资房企前列。开发紧跟市场趋势以销定投，土储规模维持1.2-1.3亿平方呎；租赁运营良好，出租率、租金收入高位稳定，2026-2027财年迎来竣工收获期，中国香港有望新增持有物业3.1百万平方呎（增幅8.2%）、中国内地上海徐家汇中心项目入市有望增加持有物业5百万平方呎（增幅23.7%）。2025财年净负债率15.1%，利息覆盖率6倍，2024年末融资成本4%，处主流港资房企较低水平。ROE波动更多受归母净利率影响，历史最高17.4%，2024-2025财年核心归母净利润50%分派，最新股息率近4%。?恒基地产：农地充足的多元化高股息标的。恒基地产为物业开发与租赁多元化发展的综合性房企，2024年物业发展、租赁收入占比49.5%、27.7%，同时积极布局公用事业、酒店运营管理、零售、轮渡等业务，中国香港收入占比86.7%。2024年实现销售额146.6亿港币，其中香港占比77%，近年香港销售额市占率稳定在7%上下；在手土储9140万平方呎（香港占比71.3%），其中香港农地4200万平方呎，平均成本仅226港币/平方呎，持续通过政府农地回购、土地用途变更等兑现收益，同时积极参与市区旧楼重建获取低价土储，保障项目较高盈利能力。2024年末总收租物业2390万平方呎，占总土储的26.1%，税前净租金收入/总租金收入稳定在70%以上，2025-2026年将迎来超120万平方呎新增可租面积，保障短期租赁收入稳步增长，2024年净负债率21.1%，利息覆盖倍数为2.12倍，2002年以来ROE于2006年达到最高值18.7%，2024年最新股息率超6%。1

投资要点?信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的。2001-2025财年公司收入、归母净利润CAGR分别为7.4%、9.1%，保持稳步增长，2025财年实现收入81.8亿港元，其中物业销售、物业租赁各占35.6%、33.6%，中国香港及内地贡献收入的87.3%。公司善于把握时机，2014及2020年随着楼市升温，公司把握楼市向好窗口，2015及2021财年销售额超过200亿港元，同比分别增长397%和761%。2022年以来随着香港楼市降温逐步放缓推货节奏及拿地步伐，在手开发土储规模逐步收缩，2025年中（2025财年年报）总土地储备1890万平方呎（香港占比75.1%），其中商业占比48.8%。2025财年零售、工业、住宅出租率均超过85%，在手现金512.6亿港元，有息债务仅18亿港元，净现金达494.6亿港元，ROE走势与归母净利率趋同，历史最高15.8%，核心归母净利润近100%分派，最新股息率近6%。?投资建议：2025年中国香港人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，而供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳，本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，且通过多元化布局平滑业绩波动。同时随着美国步入降息周期，亦利于加快香港楼市企稳复苏、房企持有物业价值重估及融资成本改善，因此站在当前时点建议投资者积极关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等港资房企投资机会。?风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）美国降息节奏不及预期导致香港楼市复苏、房企融资成本下行不及预期风险；3）主要房企销售及业绩改善不及预期风险。2

目录CONTENTS前言新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头恒基地产：农地充足的多元化高股息标的信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的投资建议与风险提示

前言?我们在中国香港地产系列研究第一篇《楼市调整或近尾声，港资房企迎投资机遇》中认为，当前香港经济及居民可支配收入增速企稳、股市反弹、租金回报率吸引力增强，居民购房能力及意愿大幅改善。2024年以来香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人口恢复净流入叠加高端