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XX体育中心地块策划方案

产品定位宏观分析项目概况项目背景微观分析房地产市场潜力客户群分析

宏观分析

一、项目概况区位条件此地块位于XX市张店区，属于XX齐悦国际花园的三期工程。地块北邻人民西路，西面紧邻上海路，西侧和北侧都是在建工程。东面隔规划路与XX市体育馆相邻，南面紧邻齐悦花园二期工程。

一、项目概况设计要求总用地面积：约168000m2上海路右侧有一条河穿过，应对其进行有效利用

二、项目背景宏观背景：山东中心地带，五区三县，毗邻济南全域城市化以人为本的新型城镇化第三产业蓬勃发展

二、项目背景微观背景：XX市中心城区，全市政治、经济、文化、金融和科技中心--张店区核心地块周围商业、文化、居住等功能区一应俱全

一、房地产市场房地产市场分析2—XX当地分析XX市房地产行业呈相对稳定态势，价格上涨下跌程度不大。高档楼盘相对较少，价格相对较高。XX市张店区逐渐向西发展，商业、文化、教育等多聚集于此，发展态势较好。

二、潜在客户群分析

高校创业人群政府工作人员周边区域富裕家庭高校教职工及科研人员客户来源体育运动员及体育爱好者

结论定位：高品质、生态型、健康生活目标客户群：教职工等中高收入者运动员、健身爱好者周边高消费人群

策划理念—文化+健康+生态=未来文化：周边学校文化氛围的熏陶健康：体育中心引领国民运动生态：沿河景观优美，心情舒畅

预可行性研究产品分析建筑住宅内部功能内部景观配套设施卖点提炼案名建议

一、产品分析（一）建筑设计建筑形式：多层、中高层结合多层布置于东西两侧及南侧，以保证视线通透，并获得良好的日照条件。中高层布置于北侧及中间，形成高低错落的节奏感。

一、产品分析（一）建筑设计外观形象：高贵、大方、有活力、有特点

一、产品分析（二）室内设计使用需求：舒适性、可变性、隐私性、现代化充足的光照、穿堂风高档奢华有内涵

一、产品分析（二）室内设计套型设计：采光通风效果好一梯四户一梯六户

一、产品分析（二）室内设计套型设计：三室两厅四室两厅

一、产品分析（三）景观设计利用沿路河流，打造自然景观

一、产品分析（三）景观设计与XX市体育中心形成两个次要轴线、一个主要轴线。内部形成南北向一条主轴线，沿河布置广场、托幼以及购物中心。

一、产品分析（三）景观设计多有情趣、有层次的景观小品、细部处理等。广场与河流相结合，创造独特景观效果。

一、产品分析（四）功能分区主要为居住区，辅以商业区、教育区、以及娱乐休闲区

一、产品分析（五）配套设施配套齐全，外部商业、教育、体育、休闲一应俱全，内部包括商业、教育、广场空间内部配套—底商外部配套—体育馆外部配套—张店八中

二、卖点提炼一）高端大气上档次，低调奢华有内涵二）文化氛围高，居民素质高三）健康的生活方式四）生态和谐、景观优美五）交通便利六）商业价值高、配套齐全七）顺应张店整体发展态势，升值潜力高

塑造品牌形象居民健身热生态型住区高品质生活品牌形象

三、案名建议水韵名都“水韵”体现其临水而居的环境特点，“韵”体现出其环境优美的特点。“名都”展现其高品质生活。水榭华庭“水榭”给人一种依水而居的浪漫情感，“华庭”表现其高贵繁华。金域水轩“金域”代表其金贵，“水轩”代表其清雅。