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长租公寓企业，真的急了

一、市场环境剧变：从“跑马圈地”到“生存突围”

2025年末的长租公寓市场，正经历着一场前所未有的震荡。曾经被资本热捧的“黄金赛道”，如今却因外部环境的剧烈变化，迫使企业不得不从“跑马圈地”的扩张模式转向“生存突围”的防守姿态。

首当其冲的冲击来自保障性租赁住房的大规模入市。以深圳为例，克而瑞数据显示，截至2024年底，深圳保租房市场占比已达39%，规模在一线城市中仅次于上海，逐步形成“市场化租赁+保障性租赁”并行的格局。这一变化直接动摇了长租公寓的客群基础——像租客周洲这样的年轻人，已将保租房列为备选方案，在她看来，“政府背书的房源比长租公寓品牌更稳定”。尽管深圳就业人口规模稳定在1200万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛，但保租房的准入门槛和稳定供应节奏，仍对商品房租金形成了持续挤压。

政策导向的变化也加剧了市场压力。为增加供给、稳定租金，深圳于2025年10月底出台新政，支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等房屋改建为保租房，并明确社会类保租房租金不高于同期、同区域、同品质商品住房租金的90%。这意味着，市场化长租公寓不仅要与同品质竞品竞争，还要面对租金更低、政策背书更强的保租房分流，利润空间被进一步压缩。

更关键的是，租客需求正在发生结构性升级。过去，年轻人选择长租公寓更多是因为“便捷”；如今，他们对居住品质、服务响应速度、个性化体验的要求显著提高。市场调研显示，超过60%的租客将“服务可靠性”列为选择长租公寓的核心指标，而“租金性价比”的优先级则从首位降至第三位。这种需求变化，倒逼企业必须从“规模扩张”转向“体验深耕”。

二、服务升级：从“粗放管理”到“精细运营”

面对市场环境的剧变，头部长租公寓企业率先开启了服务升级的“自救”之路。这场升级并非简单的口号，而是从考核机制到服务内容的全面重构。

在服务响应速度上，多家头部企业将“即时性”纳入员工核心考核指标。某头部公寓今年6月正式发布“对客六大服务承诺”，明确安全服务电话24小时接通，若因未接听且未回拨造成客户实质损失，由公寓承担赔偿；投诉不满意可直接升级至店长及总部处理。另一家头部公寓则要求所有门店在服务时间内，对投诉、报修、咨询等需求需在5分钟内响应并处理；非服务时间，系统自动发送信息告知客户服务时间及预计处理时长。这种“将服务标准化、透明化”的做法，本质上是在重建租客信任——当“找不到人”“问题拖延”等痛点被针对性解决，企业才能在保租房的竞争中保住基本盘。

个性化定制服务的推出，则是企业瞄准细分市场的关键动作。以上海某高端路线公寓为例，其服务清单已涵盖代泊车、出行预约、私宴上门、高端衣物干洗、急件专送、跨境差旅定制等星级酒店级服务；佛山某公寓则对标五星级酒店，配备专业团队提供从入住前的深度清洁、细致搬家，到入住期间的宠物托管、物品借用等全周期服务。这些服务看似“高端”，实则是企业对“品质租赁”趋势的精准捕捉——当租客愿意为“省心”“体面”支付溢价，个性化服务便成为区分企业竞争力的核心标签。

值得注意的是，服务升级的背后是企业运营逻辑的转变。过去，长租公寓的盈利模式依赖“收房-装修-出租”的差价，运营重点在“房源数量”；如今，企业开始重视“单客价值”，通过提升服务附加值，延长租客居住周期，增加衍生收入。数据显示，提供个性化服务的公寓，租客平均续租率比行业均值高出15%，单客月均消费（含增值服务）增加200-500元，这一转变正逐渐成为企业新的利润增长点。

三、暴雷事件频发：信任危机下的行业阵痛

然而，并非所有企业都能顺利完成转型。2025年12月，杭州、宁波等地多名业主向警方举报京瑞居拖欠租金、装修停滞的事件，揭开了行业光鲜表象下的暗角。

根据业主反映，京瑞居通过“装修+运营”模式吸引房东合作：房东支付装修款，将房屋委托给京瑞居运营民宿，企业每月支付收益。但从2025年八九月份开始，大量房东称收不到租金，部分今年新签约的房东更遭遇“半拉子”工程——支付10万至15万元装修款后，装修队突然撤场，企业负责人失联。更令人担忧的是，部分房东被劝说通过贷款支付装修费，如今不仅拿不到租金，还需每月偿还贷款。目前，杭州警方已对多起报案受案调查，但记者尝试联系京瑞居创始人时，电话始终无人接听。

京瑞居的暴雷并非孤例。近半年来，“长租公寓巨头退出多个门店”“年轻人上班突然家没了”等新闻频繁见诸报端。魔方公寓曾两度冲刺IPO，却因资金问题退出上海多个门店，部分租户遭突然解约；某区域品牌因挪用租金支付装修款，导致资金链断裂，数百名租客和房东陷入纠纷。这些事件的共性，暴露出行业长期存在的三大隐患：一是轻资产运营模式下的资金错配风险——企业依赖“预收租金-支付房东”的资金池维持运转，一旦出租率下降，资金链极易断裂；二是装修环节的监管缺失——部