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关于使用城中村改造专项借款购买存量商品住房作为安置房的工作方案

为贯彻落实国家关于新型城镇化建设和房地产市场平稳健康发展的决策部署，高效推进城中村改造工作，切实改善居民居住条件，同时促进存量商品住房去化，现就使用城中村改造专项借款购买存量商品住房作为安置房有关工作制定如下方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，坚持“以人民为中心”的发展思想，围绕“十四五”新型城镇化规划目标，落实“房住不炒”定位，将城中村改造与存量住房资源优化配置有机结合，通过专项借款资金支持，定向购买符合条件的存量商品住房作为安置房，既缩短安置周期、降低改造成本，又盘活房地产市场存量资产，实现“民生改善、市场稳定、资金高效”的多赢目标。

工作中遵循以下原则：一是民生优先，以满足被征收群众安置需求为核心，确保房源品质、配套完善、权益保障；二是政策协同，加强城中村改造政策、专项借款管理、住房保障制度的衔接，形成工作合力；三是市场主导，尊重房地产开发企业意愿，通过市场化协商确定购买价格和交易方式，维护公平竞争；四是风险可控，严格资金使用监管，强化项目合规性审查，确保专项借款安全高效使用。

二、实施路径

（一）精准划定改造区域与安置需求

结合城市更新总体规划和城中村改造年度计划，优先选择人口密集、改造意愿强烈、配套设施亟待完善的城中村作为实施对象。由区（县）政府牵头，组织街道、社区开展入户调查，全面摸清被征收家庭的人口结构、居住需求（如户型偏好、面积要求、区位倾向等），建立“一户一档”需求清单。同时，综合考虑存量商品住房分布情况，划定“改造-安置”联动区域，确保安置房选址与被征收群众就业、教育、医疗等生活圈匹配，避免“跨区域安置”带来的生活不便。

（二）规范筛选存量商品住房房源

存量商品住房需满足以下基本条件：一是已取得《商品房预售许可证》或《不动产权证书》，未销售且未设定抵押、查封等权利限制；二是符合国家和地方住宅设计规范，户型以两室一厅（60-80㎡）、三室一厅（80-120㎡）为主，兼顾少量一室一厅（40-60㎡）和四室两厅（120-140㎡），满足不同家庭结构需求；三是配套设施完善，周边3公里内具备学校、医院、超市、公交站点等基础服务设施，小区内部绿化、车位、物业等配套符合《城市居住区规划设计标准》；四是工程质量合格，已通过竣工验收备案，无重大质量问题或安全隐患。

房源筛选由区（县）住建部门会同自然资源、市场监管等部门联合审核，通过公开征集、企业申报、现场查勘等方式建立“可售存量住房备选库”。备选库实行动态管理，每月更新一次，确保房源信息真实、可查。

（三）科学确定购买价格与交易方式

存量住房购买价格以“市场评估价为基准、协商调整为补充”的原则确定。由区（县）政府委托第三方评估机构，按照同一区域、同一品质、同一时间的可比在售商品房价格，出具评估报告作为定价参考。在此基础上，与开发企业协商确定最终购买价格，原则上不高于评估价的95%，具体优惠幅度可结合房源去化难度、付款方式（如一次性付款或分期支付）等因素调整。

交易方式采用“批量采购+定向分配”模式：区（县）政府作为采购主体，与开发企业签订《存量住房批量购买协议》，明确房源清单、价格、交付时间、质量责任等条款；被征收群众根据自身需求，从备选库中自主选择房源，签订《安置房认购协议》，完成产权登记后正式取得房屋所有权。

（四）强化资金闭环管理与使用效率

城中村改造专项借款严格按照“专款专用、封闭运行”原则管理。资金拨付分三个阶段：一是协议签订后，拨付30%作为启动资金；二是开发企业完成房屋权属转移登记并交付钥匙后，拨付50%；三是被征收群众全部入住且无质量问题反馈后，拨付剩余20%。资金使用需经区（县）财政、审计部门联合审核，确保每笔支出对应具体房源和安置户信息，杜绝挪用、套取资金等行为。

三、操作流程

（一）前期准备阶段（1-2个月）

1.成立工作专班：由区（县）政府分管领导任组长，住建、财政、自然资源、审计、街道办等部门负责人为成员，统筹协调政策落实、资金调度、矛盾化解等工作。

2.开展需求调研：街道办联合社区逐户走访城中村居民，收集安置需求，形成《安置需求统计表》，明确需安置总户数、各户型需求比例（如两室占40%、三室占50%、其他占10%）。

3.制定实施细则：结合本地实际，出台《存量住房作为安置房操作指引》，明确房源标准、价格机制、资金流程、产权办理等具体要求，向社会公开征求意见后印发执行。

（二）房源征集与审核阶段（1个月）

1.发布征集公告：通过政府网站、政务新媒体、社区公告栏等渠道，发布《存量住房用于安置房征集公告》，明确申报条件、材料清单（