2025年房地产估价师实务冲刺试卷（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师实务冲刺试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（共20题，每题1分，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.根据最高最佳使用原则，估价师在评估某宗土地价值时，认为最适合其使用的用途是商业零售，而非住宅或办公。该原则体现的估价基本原理是（）。

A.谨慎原则

B.价值时点原则

C.最高最佳使用原则

D.代替原则

2.在运用市场法评估某宗住宅价值时，选取了三宗可比实例，分别为A、B、C。经过位置因素修正后，三宗实例与估价对象的比准价值分别为1000万元、950万元、1100万元。若未考虑其他修正因素，采用简单算术平均法确定的最佳比准价值约为（）万元。

A.975

B.1000

C.1025

D.1050

3.某宗收益性房地产预计未来一年产生的净经营收入为80万元，根据市场调查，该类房地产的合理报酬率为12%。若该房地产尚有50年使用年限，运用收益法评估其价值时，其计算公式中折现系数（P/V,12%,50）约等于（）。

A.0.003

B.0.083

C.0.676

D.0.892

4.评估某新建成的公寓楼价值时，采用成本法估价，需要加上合理的开发利润。该开发利润通常是指（）。

A.房地产开发投资者期望获得的最低利润

B.同行业平均利润水平

C.房地产建成后的市场增值收益

D.投资者投入的资本成本与正常利润之和

5.某宗土地的面积为1000平方米，规划用途为商业，容积率上限为5。若该土地现状容积率为3，假设在符合规划的前提下，将该土地开发至容积率上限需要投入的建安成本、专业费用等总费用为3000万元。运用假设开发法评估该土地价值时，其计算中的开发完成价值（建成后售价）与开发成本的比值（销售利润率）应为（）。

A.100%

B.150%

C.200%

D.无法确定

6.估价报告中“估价假设和限制条件”部分不应包含的内容是（）。

A.有关估价对象法律权属的说明

B.有关估价对象实际用途的说明

C.未能取得估价对象产权证明而做出的假设

D.估价结果可能存在的风险提示

7.评估某出租写字楼的价值时，采用市场法选取可比实例，发现某可比实例的租金水平低于市场平均水平。若要将其租金调整到市场水平，应进行的修正属于（）。

A.交易日期修正

B.区域因素修正

C.个别因素修正（区位因素细化）

D.房地产状况修正中的区位因素修正

8.某宗土地的面积约为5000平方米，形状狭长，临街长度较短。在运用市场法评估其价值时，选取可比实例应注意其（）。

A.地役权负担情况

B.容积率限制

C.土地形状和临街条件与估价对象相似性

D.开发进度

9.采用成本法评估某栋现有建筑物价值时，应计入其重置成本，但不应计入的是（）。

A.建筑工程款

B.勘察设计及前期工程费

C.建设单位管理费

D.该建筑物当前的市场租金收入

10.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，持有期间年净收益稳定在10万元。若折现率为10%，运用收益法评估其价值时，应采用的计算公式是（）。

A.10×[（P/A,10%,40）-（P/A,10%,35）]

B.10×（P/A,10%,5）×（P/F,10%,5）

C.10×[（P/A,10%,40）-（P/A,10%,5）]+10×（P/F,10%,5）

D.10×（P/A,10%,35）

11.下列关于假设开发法表述错误的是（）。

A.主要适用于具有开发潜力的土地估价

B.可以直接评估开发完成后的房地产价值

C.计算过程相对简单，不需要考虑市场比较和收益测算

D.估算的开发完成价值应扣除必要的开发费用、税金等

12.在房地产估价报告中，关于估价假设和限制条件的表述，错误的是（）。

A.应明确说明估价所依据的关键假设

B.可以完全回避可能存在的风险和限制

C.应披露影响估价结果的关键限制条件

D.旨在增强估价报告的客观性和可接受性

13.评估某在建工程的价值时，若采用成本法，其重置成本通常是指（）。

A.重新建造与