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历思联行物业合同

一、合同主体与法律关系界定

历思联行物业合同的签订主体通常包括物业服务企业（历思联行）与业主或业主委员会，部分情况下涉及开发商作为前期物业服务合同的签约方。合同需明确双方的基本信息，包括企业名称、统一社会信用代码、法定代表人、业主姓名或业主委员会备案编号等，以确保主体资格合法有效。从法律性质看，该合同属于委托合同与服务合同的混合体，业主通过支付物业费委托历思联行提供物业管理服务，而历思联行则需依据合同约定履行义务并承担相应责任。

在合同签订前，历思联行需向业主公示企业资质证书、服务标准、收费依据等文件，业主则需提供房产证明或业主身份证明。对于前期物业服务合同（即业主大会成立前由开发商选聘物业的合同），需明确合同期限及业主大会成立后的合同衔接条款，避免因业主大会重新选聘物业导致的法律纠纷。此外，合同中需注明物业项目的具体位置、建筑面积、物业管理区域四至界限等信息，确保服务范围无歧义。

二、服务内容与质量标准

历思联行物业合同的核心在于明确服务内容，通常涵盖以下六大类：

（一）公共区域管理与维护

包括建筑物主体结构（如墙体、屋顶、楼梯间）的定期检查与维修，公共设施设备（电梯、供水供电系统、消防设施、监控设备等）的日常运行、保养及故障抢修。合同需细化设施设备的维护周期（如电梯每月保养1次、消防设施每季度检测1次）、维修响应时间（如紧急故障2小时内到场）及维修资金的使用规则（需经业主表决的情形及流程）。

（二）环境卫生与绿化养护

明确公共区域（楼道、大堂、停车场、绿化带等）的清洁频率（如每日清扫、每周深度保洁）、垃圾清运方式及时段，以及绿化植物的修剪、浇灌、病虫害防治等养护标准。对于商业物业，还需约定特殊区域（如商场公共卫生间、餐饮区排油烟系统）的清洁要求及异味控制措施。

（三）秩序维护与安全管理

包含24小时安保巡逻（巡逻路线、频次）、监控系统实时监控、门禁系统管理（如刷卡进入、访客登记流程）、车辆停放引导与违规停放处理等。若物业项目涉及高危作业（如外墙清洗），需注明服务方的安全防护措施及责任承担条款。

（四）社区文化与增值服务

部分合同会约定社区文化活动的组织（如节日活动、邻里联谊）、便民服务（代收快递、家政推荐）及增值服务（如房屋租赁代理、广告位经营），其中增值服务的收费标准需单独列明并经业主同意。

（五）档案与财务管理

历思联行需建立物业档案（包括业主信息、设施设备台账、维修记录等）并定期向业主公开，同时按合同约定公示物业费收支情况（如每季度公示1次），接受业主监督。

（六）应急管理

针对突发情况（火灾、停水停电、自然灾害等），合同需明确应急预案启动流程、各方职责（如物业的疏散引导、信息上报义务）及应急物资的储备要求。

三、费用标准与支付方式

（一）物业费的构成与定价依据

物业费通常由以下部分组成：管理服务人员工资、社会保险及福利费，公共设施设备运行维护费用，清洁绿化费用，办公费用，固定资产折旧，物业共用部位及设施设备的保险费用等。合同需注明收费标准（如住宅每平方米每月2.5元、商业物业每平方米每月8元），并说明定价依据（如政府指导价或市场调节价）。对于市场调节价，需附成本测算表作为合同附件。

（二）支付方式与期限

约定物业费的支付周期（月付、季付或年付）、缴费截止日及逾期违约金计算方式（如按日加收应缴金额的0.05%）。部分合同会设置预缴优惠条款（如一次性缴满1年物业费减免1个月费用）。此外，需明确空置房物业费的收取标准（通常为全额的70%-90%，具体依地方规定）及房屋装修期间的管理费、垃圾清运费等附加费用。

（三）专项维修资金的管理

专项维修资金用于物业共用部位、设施设备的大修或更新改造，合同需明确资金的缴存标准（如按建筑面积每平方米50元预缴）、申请使用流程（需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意）及历思联行的协助义务（如代为办理申请手续、公示资金使用明细）。

四、双方权利与义务

（一）历思联行的权利与义务

权利：按合同约定收取物业费及其他费用；对业主违反管理规约的行为（如违规装修、占用公共区域）予以制止并要求整改；在紧急情况下（如危及房屋安全）决定临时处置措施并事后向业主说明。

义务：履行合同约定的服务内容，接受业主监督并定期（如每半年）提交服务报告；配合业主大会及业主委员会的工作，提供必要的资料；对服务过程中获取的业主个人信息予以保密；不得擅自提高收费标准或扩大收费范围。

（二）业主的权利与义务

权利：监督历思联行的服务质量，要求其整改未达标的服务项目；查阅物业费收支账目及物业档案；提议召开业主大会审议合同变更或解除事项。

义务：按时足额支付物业费；遵守管理规约（如不高空抛物、不占用消防通道）；配合物业的维修养护工作（如允许合理进入户内检查公共设施）；不得擅自改变