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房产打包代理合同

一、合同定义

房产打包代理合同是指委托人与房地产经纪机构（或代理人）签订的，约定由受托人在一定期限内，独家或非独家代理委托人处理多套房产的出售、出租、管理等事务的书面协议。这里的“打包”通常指委托人将两处及以上的房产整合委托给同一代理人处理，以实现资源优化配置、提高交易效率或降低管理成本的目的。此类合同兼具委托合同与居间合同的双重属性，既包含代理人基于委托人授权处理事务的委托关系，也涉及代理人促成交易后获取报酬的居间服务内容。在实践中，常见于投资性房产持有者、企业资产处置或家族房产传承等场景，通过批量委托实现专业化管理与集约化交易。

二、主要内容

（一）主体信息条款

合同需明确委托人与代理人的基本身份信息。委托人若为自然人，应包括姓名、身份证号、联系方式及住址；若为法人或其他组织，则需注明名称、统一社会信用代码、法定代表人及注册地址。代理人需具备合法的房地产经纪资质，合同中应载明其营业执照编号、备案证书信息及执业人员的房地产经纪人资格证号。若代理人以团队形式提供服务，需列明主要经办人姓名及权限范围。此外，若房产存在共有人（如夫妻共有、按份共有），需附共有人同意委托的书面声明，确保处分行为的合法性。

（二）房产基本情况

需详细列明打包代理的每套房产信息，包括但不限于：房产坐落地址、不动产权证号、建筑面积、套内面积、房屋用途（住宅/商业/办公）、产权性质（商品房/经济适用房/房改房等）、抵押状况、租赁情况及是否存在查封等权利限制。对于出租中的房产，需注明租赁合同期限、租金标准及承租人是否放弃优先购买权；对于存在抵押的房产，应明确解押责任方及资金来源。建议附房产清单作为合同附件，并由双方签字确认，避免后续因房产信息不符引发争议。

（三）代理权限与范围

事务范围：需明确代理人可处理的具体事项，包括但不限于：房产市场调研与价格评估、制定营销策略、发布房源信息、带看客户、协助签订交易合同、办理产权过户、代收房款/租金、物业交接、日常维护（如维修、保洁）等。若涉及房产出租，还需约定代理人是否有权代为签订租赁合同、收取押金及处理租赁纠纷。

权限性质：分为独家代理与非独家代理。独家代理约定在合同期内委托人不得自行或委托其他第三方处理房产事务，代理人享有独家处置权；非独家代理则允许委托人同时委托多方，但需明确各代理人的服务范围及报酬分配规则。

期限约定：包括代理期限（如6个月、1年）、服务开始日期及到期后是否自动续期等。若涉及阶段性任务（如过户手续办理），需单独约定各阶段的完成时限。

（四）报酬与费用条款

报酬计算方式：常见为固定金额或按交易金额比例收取。出售房产的佣金比例通常为成交价的1%-3%，出租房产为1-2个月租金，具体比例需根据房产类型、市场行情及服务范围协商确定。若为打包代理，可约定总报酬上限或阶梯式费率（如房产套数越多，单套佣金比例递减）。

支付条件：明确报酬支付的节点，如签订交易合同后支付50%、产权过户完成后支付剩余50%；或租金到账后按月/季度结算。若交易未成功，是否收取服务费（如咨询费、推广费）需单独约定，避免“无成果无报酬”的模糊表述。

费用承担：区分委托人承担的费用（如税费、维修基金、产权登记费）与代理人承担的费用（如房源推广费、广告制作费、带看交通费），避免因费用划分不清导致纠纷。

（五）权利义务条款

委托人权利义务：

权利：监督代理人服务过程、知晓房产交易进展、对不合理交易价格行使否决权、在代理人违约时解除合同并索赔。

义务：提供真实的房产信息及权属证明、配合代理人办理相关手续、按时支付报酬、承担因房产权利瑕疵（如产权纠纷、欠费）导致的法律责任。

代理人权利义务：

权利：要求委托人提供必要资料、按合同约定获取报酬、在授权范围内独立处理事务。

义务：遵守房地产经纪行业规范、如实向客户披露房产信息（如房屋质量问题、周边规划）、保守委托人商业秘密（如底价、个人信息）、及时报告交易进展、不得利用代理便利牟取不正当利益（如赚取差价、隐瞒重要信息）。

三、法律要点

（一）合同效力认定

主体合法性：代理人需具备房地产经纪资质，未取得营业执照或超越经营范围签订的合同可能被认定为无效。根据《房地产经纪管理办法》，个人不得从事房地产经纪业务，必须以机构名义签订合同，且机构需在主管部门备案。

意思表示真实：若存在欺诈（如代理人隐瞒房产抵押情况）、胁迫或重大误解（如对“打包代理”范围理解偏差），委托人可请求法院撤销合同。例如，委托人误将“独家代理”理解为“普通委托”，可主张因重大误解撤销合同。

内容合法性：合同约定不得违反法律强制性规定，如“禁止委托人在代理期内自行交易”的独家代理条款，需同时约定合理的期限（通常不超过1年）及补偿机制，否则可能因限制委托人权利而无效。

（二）代理权限边界

法定权限限制：代理人无权擅自处分委