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论建筑物区分所有权之共有权：理论、实践与完善路径

一、引言

1.1研究背景与意义

随着城市化进程的飞速推进，城市人口数量急剧攀升，而城市土地资源愈发紧张，这一矛盾促使城市建筑尤其是住宅建筑逐渐向高层化、规模化方向发展。在这样的背景下，建筑物区分所有权应运而生，成为现代社会人们区分建筑物所有的重要法律制度。建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权构成，其中共有权作为建筑物区分所有权的“共同性灵魂”，是整个复合性权利不可或缺的重要组成部分。

共有权在现代社会中占据着极为重要的地位。在日常生活里，小区的电梯、楼梯、绿地、道路以及物业管理用房等都属于共有部分，这些共有部分与业主的生活息息相关。业主对共有部分的合理使用与管理，不仅直接影响着自身的居住体验和生活质量，还关乎整个小区的和谐稳定。在物业管理中，共有部分的维修、养护以及费用分摊等问题，都需要基于共有权的相关规定来妥善处理。在产权交易时，对共有权的清晰界定也是保障交易顺利进行的关键。

然而，现实中因建筑物区分所有权之共有权引发的纠纷层出不穷。例如在一些小区中，对于楼顶平台的权属问题存在争议，有的业主认为楼顶平台属于自己专有，可以随意搭建构筑物；而有的业主则主张楼顶平台是共有部分，应由全体业主共同管理和使用。再如小区停车位的权属纠纷也屡见不鲜，开发商、业主以及物业公司之间常常各执一词，导致矛盾不断升级。这些纠纷不仅影响了业主的正常生活，也对社会秩序的稳定造成了一定的冲击。

从法律制度层面来看，我国虽在《民法典》等法律法规中对建筑物区分所有权之共有权有所规定，但这些规定仍存在一些不足之处。相关条文较为原则和笼统，在具体实践中缺乏明确的指引，导致在处理共有权纠纷时，法官常常面临法律适用的困境。对共有部分的范围界定不够清晰，对共有权人的权利和义务规定不够细致，以及对共有权的行使和管理缺乏具体的操作规范等问题，都亟待进一步完善。深入研究建筑物区分所有权之共有权问题，具有十分重要的现实意义和理论价值。通过对共有权问题的研究，可以为解决现实中的纠纷提供有力的理论支持和法律依据，有助于维护业主的合法权益，促进社会的和谐稳定。研究共有权问题也有助于完善我国的建筑物区分所有权法律制度，填补法律漏洞，增强法律的可操作性，推动我国物权法律体系的不断发展和完善。

1.2研究方法与创新点

本文在研究过程中综合运用了多种研究方法，力求全面、深入地剖析建筑物区分所有权之共有权问题。采用文献研究法，广泛查阅国内外关于建筑物区分所有权的相关文献资料，包括学术著作、期刊论文、法律法规以及研究报告等。通过对这些文献的梳理和分析，了解该领域的研究现状和发展趋势，汲取前人的研究成果和经验，为本文的研究奠定坚实的理论基础。借助案例分析法，收集和整理大量实际发生的建筑物区分所有权共有权纠纷案例，如上述提到的楼顶平台权属纠纷和小区停车位权属纠纷等案例。对这些案例进行详细的分析和研究，深入探讨纠纷产生的原因、争议焦点以及法院的裁判思路和依据，从中总结出一般性的规律和问题，为提出针对性的解决措施提供实践依据。运用比较研究法，对不同国家和地区关于建筑物区分所有权之共有权的立法规定和实践经验进行比较分析。研究德国、日本、美国等国家以及我国台湾地区在该领域的立法模式、制度设计和实践做法，借鉴其先进的经验和成熟的制度，为完善我国的相关法律制度提供参考和借鉴。

本文的创新点主要体现在以下两个方面：一是从多维度对建筑物区分所有权之共有权进行剖析。不仅从法律理论层面深入探讨共有权的概念、性质、特征以及与其他权利的关系等基本问题，还从实践操作层面分析共有权的行使、管理、纠纷解决等实际问题，同时从比较法的角度研究不同国家和地区的相关制度，为全面理解和解决共有权问题提供了新的视角。二是在研究过程中挖掘新的案例，并结合当前社会发展的新形势和新问题，提出具有针对性的建议。在分析共有权纠纷案例时，关注一些新兴的问题，如小区内增设新能源汽车充电桩引发的共有权问题等。针对这些新问题，结合实际情况提出切实可行的解决建议，以期为解决现实中的共有权纠纷和完善相关法律制度提供有益的参考。

二、建筑物区分所有权之共有权理论基础

2.1建筑物区分所有权概述

2.1.1概念与构成

建筑物区分所有权，指的是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一概念最早源于罗马法中的相关理念，随着社会发展和建筑形态的变化，逐渐形成了现代意义上的建筑物区分所有权制度。在我国，《民法典》物权编对建筑物区分所有权进行了明确规定，使其在法律层面得到了进一步的规范和完善。

建筑物区分所有权由三个紧密相连的部分构成：专有权、共有权和共同管理权。专有权是业主对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利，是建筑物区分所有权的