土地价款抵减销项税申报填报与会计处理.docxVIP

在房地产开发企业的增值税处理中，土地价款抵减销项税额是一项具有行业特殊性的重要政策。准确理解并规范操作这一政策，不仅关系到企业的税负优化，更直接影响到会计信息的真实性与纳税申报的合规性。本文将从政策依据出发，结合实务案例，详细阐述土地价款抵减销项税额的计算逻辑、会计处理方法以及纳税申报的具体填报要求，为财务人员提供系统性的操作指引。

一、政策依据与核心逻辑解析

土地价款抵减销项税额的政策源于营改增后房地产行业增值税征管的特殊安排。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号文件附件2）及《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，可按规定以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

核心逻辑在于：房地产开发企业支付的土地价款（包括土地出让金、拆迁补偿费用等）属于项目开发的核心成本，但由于土地出让环节通常无法取得增值税专用发票，无法通过进项税额抵扣方式实现税款扣除。因此，政策允许将其视为“虚拟进项”，在计算销项税额时从销售额中减除，以平衡企业税负。其计算公式为：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率

二、会计处理方法与实务应用

土地价款抵减销项税额的会计处理需遵循财政部《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）的要求，关键在于准确反映“销项税额抵减”这一特殊业务实质，而非简单作为进项税额核算。

（一）科目设置

企业应在“应交税费——应交增值税”科目下设置“销项税额抵减”专栏，用于记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

（二）会计分录示例

1.支付土地价款时（通常取得财政票据）：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款

2.销售开发产品并确认收入时：

借：银行存款/应收账款

贷：主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

3.按规定计算可抵减的销项税额时：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

说明：此处将抵减的销项税额冲减“主营业务成本”，而非直接计入“进项税额”，原因在于土地价款并非购买货物或服务取得的进项，而是销售额的抵减项，其本质是对收入的调整，因此对应成本的冲减更符合业务实质。

三、纳税申报填报要点

土地价款抵减销项税额的申报需在《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）和《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）中协同填报，具体步骤如下：

（一）《附列资料（三）》的填报

1.第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”：填写本期销售房地产项目取得的全部价款和价外费用（含税）。

2.第2列“期初余额”：填写截至本期期初，累计尚未扣除的土地价款余额（首次填报时为0）。

3.第3列“本期发生额”：填写本期发生的、准予扣除的土地价款（即按公式计算的“当期允许扣除的土地价款”）。

4.第4列“本期应扣除金额”：填写“期初余额+本期发生额”。

5.第5列“本期实际扣除金额”：填写本期实际可从销售额中扣除的土地价款（若第4列≤第1列，则填第4列；否则填第1列）。

6.第6列“期末余额”：填写“本期应扣除金额-本期实际扣除金额”，结转下期继续扣除。

（二）《附列资料（一）》的填报

1.第4行“11%税率的服务、不动产和无形资产”（或根据现行适用税率调整行次，如9%税率）：

第1列“销售额”：填写扣除土地价款前的含税销售额÷（1+适用税率）。

第2列“销项（应纳）税额”：填写扣除土地价款前的销项税额（含税销售额÷（1+适用税率）×适用税率）。

第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”：填写《附列资料（三）》第5列对应行次的“本期实际扣除金额”。

第13列“扣除后含税销售额”：填写“含税销售额-本期实际扣除金额”。

第14列“扣除后销项税额”：填写“扣除后含税销售额÷（1+适用税率）×适用税率”，此金额为抵减后的实际销项税额，将自动带入主表第11栏“销项税额”。

（三）注意事项

土地价款的扣除与收入确认的匹配性：申报扣除的土地价款必须与当期确认的销售收入相对应，即“当期销售房地产项目建筑面积”不得超过“当期实际销售面积”，避免提前或滞后扣除。

凭证管理：需留存土地出让合同、土地出让金财政票据、拆迁补偿协议等扣除凭证，