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第一章绪论

1、物业管理起源于1９世纪60年代的英国

英国伯明翰市,女物业主奥克维娅·希尔(ＯctaviaＨｉlｌ)的为其出租的物业制订了一套规范——约束租户行为管理措施，规定承租者严格恪守。同时,女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮,维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果,使得本地人士纷纷效仿，并逐渐被政府关于部门重视，普通推广到其余西方国家，因而被视为最早的物业管理

当代物业管理在19世纪末２0世纪初期美国形成发展

专业性物业管理机构由此应运而生（标志之一）

物业管理行业组织的成立(标志之二)

第二章物业管理基础知识

1、物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地

2、本条例所称物业管理，是指物业管理公司按照物业服务协议约定，经过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动

3、(选择题)物业管理的特点：社会化、专业化、市场化

4、（选择题)物业的性质:物业的权属性质（法律性质）、物业的经济性质、物业的物理属性

5、物业管理与老式房产管理的区别

老式的房屋管理

通常是以行政伎俩管理,其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所。老式房屋管理单位属于事业性质。因为房管部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。

市场化的物业管理

市场化的物业管理采取的是以经济伎俩进行管理，其管理单位——物业管理公司属于公司性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。通常来说,物业管理公司只有经营管理权而无产权。

6、物业管理的内容（选择，能判断出来属于哪一个)

常规性的基本服务针对性的专题服务

委托性的特约服务赚钱性的经营服务

7、物业管理的基本环节(了解)

筹划阶段前期准备阶段开启阶段平常运作阶段

8、物业管理的原则(简答)

①以人为本、服务第一的原则②依法守约原则

③全部权与管理权分离的原则④专业管理与民主管理相结合的原则

⑤有偿服务、经济合理的原则⑥综合效益最大化原则

⑦竞争择优的原则⑧统一和综合管理原则

9、物业管理的类型

按管理性质分

行政性管理

指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。

（1）性质：政府行为。

（2)对象:公有住宅。房屋使用人只有使用权,而无房屋全部权。

（3)经费起源:租金外，重要是政府的特种资金补助。

公司化管理

产权人聘用物业管理专业公司管理物业

管理内容:为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中。

经费起源：经过收取管理费和多个经营来解决,为住户提供有偿服务。

服务对象：高档物业,如写字楼、别墅、宾馆、公寓等

按产权性质划分

聘用（委托）服务型物业管理（A)

房地产开发商将建成的物业出售給用户，一次性收回投资，并获取利润，然后委托物业管理公司进行管理,完成收获服务。

聘用委托管理?产权人—————→物管公司———→物业

?提供费用

产权人←——签约——→物管公司?提供服务

租赁经营型物业管理（B）

房地产开发商建成房屋后不出售、而是交由属下的物业管理公司进行管理,经过租金收回投资,取得利润。

管理公司担负经营、管理双重重担，水平高低对物业经营效益影响大。

两者差异:

?

委托服务型

租赁经营型

产权

只有管理权无产权

既有产权又有管理权

管理

物业的售后服务

营造良好环境,发明租赁条件

管理对象

住宅、商业大楼、综合楼、写字楼

商业大楼、综合楼、写字楼

服务对象

居民、职业者

职业者

按物业的类别划分

住宅(区）物业管理②工厂(区）物业管理

写字楼物业管理④商贸楼（城）物业管理

按物业的性质划分

收益性物业管理:酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等

非收益性物业管理:公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅

1０、物业管理市场的涵义：是指围绕出售和购置——物业为对象的管理服务而进行的全部交易活动的总和

物业管理市场的结构

1．市场客体：物业管理市场上的互换对象是“物业管理服务”,是一个无形的劳务。

2.市场主体

需求主体:物业全部权人和使用权人,

供应主体：物业管理服务经营人

协调主体:政府或行业组织担任。

3.市场环境:市场