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我国商品房按揭法律制度的审视与完善：基于实践与比较法视角

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，取得了长足的进步。自20世纪90年代初商品房按揭从香港地区传入我国后，逐渐在各大城市流行开来，并成为广大城镇居民购买房屋的主要途径之一。根据国家统计局发布的数据显示，[具体年份]全国商品房销售面积达到[X]亿平方米，销售额达到[X]万亿元，其中通过按揭方式购买的商品房占比逐年上升。以[某一线城市]为例，[具体年份]该市新建商品住宅成交面积为[X]万平方米，其中按揭购房的比例高达[X]%。这表明商品房按揭在我国房地产市场中占据着举足轻重的地位。

商品房按揭作为一种重要的融资购楼方式，不仅解决了购房者一次性支付巨额购房款的资金压力，满足了居民的住房需求，同时也为房地产开发商提供了重要的资金来源，促进了房地产项目的顺利开发和建设，对推动我国房地产业的发展起到了积极的作用。然而，随着商品房按揭业务的广泛开展，一系列法律问题也随之而来。由于商品房按揭涉及多方主体，包括购房者、房地产开发商、银行以及保险公司等，各方之间的权利义务关系较为复杂。同时，我国目前关于商品房按揭的法律法规尚不完善，缺乏明确统一的法律规范，导致在实践中出现了许多纠纷和争议。例如，在商品房按揭过程中，购房者可能因开发商未能按时交房、房屋质量存在问题等原因而拒绝偿还银行贷款；银行在实现抵押权时，可能面临抵押物价值评估困难、变现渠道不畅等问题；开发商则可能因购房者违约而承担连带保证责任，遭受经济损失。这些问题不仅损害了当事人的合法权益，也影响了房地产市场的健康稳定发展。

因此，完善我国商品房按揭法律制度具有重要的现实意义。从市场角度来看，明确且完善的法律制度能够规范市场秩序，减少因法律模糊导致的不正当竞争和市场乱象，促进房地产市场的健康、可持续发展。对于购房者而言，清晰的法律规定可以保障他们在购房过程中的合法权益，避免因信息不对称或法律漏洞而遭受损失，让购房者能够更加安心地进行房产交易。从金融机构角度出发，完善的法律制度有助于降低银行等金融机构开展按揭业务的风险，保障金融资产的安全，确保金融体系的稳定运行，进而促进整个金融市场的健康发展。

1.2国内外研究现状

在国外，尤其是英美法系国家，如英国，其按揭制度历史悠久，源于罗马法中的信托让与担保制度，强调在债务清偿前，担保物的所有权转移给债权人。英国法律对商品房买卖、按揭合同的签订、履行以及各方权利义务都有明确细致的规定，其完善的登记制度和成熟的司法实践保障了商品房按揭交易的有序进行。美国在借鉴英国按揭制度的基础上，结合自身国情进行了创新和发展，各州制定了相应的法律规范来调整商品房按揭关系，同时金融市场的高度发达也为商品房按揭提供了多样化的融资渠道和风险管理工具，例如资产证券化等金融创新手段在商品房按揭贷款领域得到广泛应用，有效分散了银行等金融机构的风险。大陆法系国家虽然没有与英美法系完全对应的“按揭”概念，但在房地产担保制度方面也有类似的规定。德国的让与担保制度与商品房按揭有一定的相似性，当债务人将担保物的所有权转移给债权人作为债务履行的担保时，在满足一定条件下，债务人有权赎回担保物。在日本，通过不动产预告登记制度保障购房者对预售房屋的期待权，为商品房按揭提供了法律基础，其法律对预售房屋的质量标准、交付期限以及违约责任等方面都有严格规定，以保护购房者的合法权益。

国内对于商品房按揭的研究起步较晚，随着房地产业的快速发展，相关研究逐渐增多。在商品房按揭的法律性质界定上，学者们存在多种观点。部分学者支持抵押说，认为商品房按揭本质上是以购房者对未来房屋的期待权作为抵押物向银行贷款，符合抵押的特征。然而，另一些学者主张债权质押说，强调购房者是以预售合同中的债权作为质押标的向银行融资。还有学者提出让与担保说，认为商品房按揭中购房者将房屋期待权让渡给银行，待贷款还清后再赎回，与让与担保制度更为契合。这些不同观点的存在反映出我国商品房按揭法律性质界定的复杂性和争议性，尚未形成统一的定论。在商品房按揭的风险防控方面，国内学者主要从银行、购房者和开发商等不同主体角度进行分析。有研究指出银行在开展商品房按揭业务时面临着信用风险、市场风险和操作风险等，如购房者违约、房价波动以及贷款审批流程不规范等问题可能导致银行遭受损失。也有学者关注购房者在按揭过程中可能遇到的权益受损问题，以及开发商因承担连带保证责任所面临的风险。在法律制度完善方面，学者们普遍认为我国应加快相关立法进程，明确各方权利义务，规范商品房按揭市场秩序。

1.3研究方法与创新点

本文采用文献研究法，梳理国内外关于商品房按揭法律制度的相关文献，包括学术论文、法律法规、