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2026年房地产评估师岗位面试题集及答案

一、单选题（每题2分，共10题）

1.在评估某城市商业地产时，若市场处于上涨周期，采用假设开发法评估时，预期开发完成后的售价应采用（）。

A.当前市场价

B.未来市场价（考虑上涨预期）

C.成本法核算价

D.市场平均价

2.某宗土地剩余使用年限为30年，评估时采用土地剩余年限修正法，若年期修正系数为0.9，则该土地价值相比满年期价值折减率为（）。

A.10%

B.5%

C.9%

D.无法确定

3.在评估租赁型住宅时，若租赁收入采用净租金法核算，已知毛租金为100万元/年，空置率5%，运营费用率30%，则年净租金为（）。

A.70万元

B.65万元

C.60万元

D.55万元

4.某在建工程已投入成本500万元，完工进度60%，预计总成本800万元，若市场行情变化导致后续成本上涨10%，则该工程重置成本为（）。

A.860万元

B.800万元

C.750万元

D.640万元

5.在评估农村集体建设用地时，若该地块符合“三旧”改造政策（旧城镇、旧厂房、旧村庄），则评估时宜采用（）。

A.收益法

B.成本法

C.市场法（类似房地产比较）

D.政策补贴折价法

6.某商业综合体出租率80%，平均租金25元/平方米·天，面积2万平方米，空置率变化导致出租率下降5个百分点，则租金损失修正系数为（）。

A.0.95

B.0.90

C.0.85

D.0.80

7.评估某临街商铺时，若正对道路宽度20米，后方道路宽度10米，则其临街价值修正系数约为（）。

A.1.2

B.1.0

C.0.8

D.0.6

8.某企业厂房因技术更新被闲置，评估时宜采用（）。

A.重置成本法（更新重置成本）

B.收益法（假设继续使用）

C.市场法（类似厂房比较）

D.清算价格法

9.在评估某写字楼时，若年租金收入300万元，运营费用率40%，折现率8%，则其收益价值为（）。

A.3750万元

B.3125万元

C.2500万元

D.1875万元

10.某宗土地出让金为800万元，开发成本500万元，销售税费率10%，预期售价3000元/平方米，总建筑面积2万平方米，则假设开发法估算的土地价值为（）。

A.2000万元

B.2400万元

C.2800万元

D.3200万元

二、多选题（每题3分，共5题）

1.影响房地产价值的外部因素包括（）。

A.宏观经济政策

B.城市规划调整

C.周边环境变化

D.房地产税试点

E.物业管理费用

2.采用市场法评估时，选择可比案例需满足的条件有（）。

A.区域相似性

B.交易类型一致

C.交易日期接近

D.房地产特性相似

E.交易价格公允

3.某宗住宅用地评估时，若采用成本法，需考虑的费用包括（）。

A.土地出让金

B.前期工程费

C.建安工程费

D.销售税费

E.贷款利息

4.评估在建工程时，可能出现的风险包括（）。

A.工程烂尾

B.成本超支

C.政策变动

D.市场需求下降

E.空置率上升

5.农村集体经营性建设用地入市评估时，需重点关注的政策因素有（）。

A.土地用途管制

B.入市交易限制

C.地价补贴标准

D.产权保障措施

E.城乡融合发展政策

三、判断题（每题1分，共10题）

1.假设开发法适用于评估未开发土地或在建工程。（√）

2.土地增值收益在出让金和地价中已体现，评估时应避免重复计算。（√）

3.租赁型房地产的收益法中，空置率越高，收益价值越低。（√）

4.重置成本法适用于评估已建成但闲置的房地产。（√）

5.商业地产评估时，楼层越高，价值通常越高。（×）

6.农村宅基地评估时，若符合拆迁补偿标准，可按补偿价评估。（√）

7.市场法中，可比案例的交易日期与评估基准日间隔越久，修正系数越高。（×）

8.在建工程评估时，若项目已停工，应采用清算价格法。（×）

9.工业用地评估时，土地级别越高，地价通常越高。（√）

10.政策性租赁住房评估时，收益法中应考虑政府补贴因素。（√）

四、简答题（每题5分，共4题）

1.简述收益法中净收益的构成及测算方法。

-构成：净收益=毛租金收入-运营费用（含管理费、维修费、保险费、税费等）。

-测算方法：

-租赁型房产：毛租金×（1-空置率）×（1-运营费用率）；

-自用房产：可类比同区域类似房产的租金水平，或采用市场租金倒推。

2.简述市场法中修正可比案例的步骤。

-交易日期修正：采用市场指数或时间序列模型修正；

-区域因素修正：比较交通、配套、环境等差异；

-个别因素修正：比较面积、楼层、朝向、装修