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城市公房承租权继承及案例

引言

城市公房作为我国特殊历史时期住房分配制度的产物，至今仍在许多城市中广泛存在。这类房屋产权归国家或单位所有，由符合条件的居民通过租赁关系取得使用权。随着社会发展，原承租人去世后，其子女或其他亲属能否继承公房承租权、如何办理变更手续等问题，成为家庭矛盾的高发领域。由于现行法律对“公房承租权继承”未作明确规定，实践中常因理解差异引发诉讼。本文将从基础概念出发，结合法律规定与典型案例，系统梳理公房承租权继承的核心争议与解决路径。

一、城市公房承租权的基础认知

（一）公房承租权的定义与法律属性

城市公房是指由国家或国有企业、事业单位投资兴建、销售，在未出售前产权归国家所有的住宅（部分由单位自建自管的房屋也纳入此范畴）。公房承租权是承租人基于与产权单位签订的《公有住房租赁合同》，对房屋享有的占有、使用及有限收益权（如符合条件的转租权），但不包含完整的处分权（如买卖、赠与）。

其法律属性需特别注意两点：一是承租权本质为债权与用益物权的结合体。一方面，租赁关系受《民法典》合同编调整；另一方面，因公房具有保障性质，承租人权益受政策保护，不完全等同于普通租赁合同。二是承租权具有人身依附性，通常与承租人的户籍、工作单位等身份信息绑定，原承租人去世后，该权利是否可由亲属“继承”，需结合政策与实际情况综合判断。

（二）公房承租权的历史演变与现状

我国公房制度始于20世纪50年代，是计划经济时期“福利分房”政策的核心载体。改革开放后，随着住房商品化改革推进，大部分公房通过“房改”出售给原承租人，转为私有产权；但仍有部分公房因产权单位性质特殊（如行政机关、未改制国企）、房屋属性限制（如历史保护建筑）等原因未出售，延续了租赁状态。

当前，城市公房主要分为两类：一类是“直管公房”，由政府房管部门直接管理；另一类是“自管公房”，由产权单位（如国企、高校）自行管理。两类公房的承租权变更规则虽存在差异，但核心争议点（如继承资格认定）高度相似。

二、公房承租权继承的法律依据与理论争议

（一）现行法律与政策的规定

我国《民法典》第1122条明确“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产”，而公房产权归国家或单位所有，承租权本质是使用权，不属于承租人的个人财产，因此无法直接适用法定继承规则。

但《民法典》第732条规定：“承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这一条款被视为公房承租权“继承”的间接依据。此外，各地方政府针对公房管理出台的规范性文件（如《某市公有住房租赁管理办法》）通常规定，原承租人去世后，共同居住的近亲属可申请变更承租人，但需满足“户籍在承租房屋内”“实际居住满一定年限”“无其他住房”等条件。

（二）理论界的主要争议观点

围绕“公房承租权能否继承”，理论界存在三种主流观点：

否定说：认为承租权是债权，随承租人死亡而终止，亲属仅能基于“共同居住”事实继续租赁，而非“继承”。

肯定说：主张公房承租权具有财产价值（如拆迁时可获补偿），且承载了保障功能，应允许继承以维护家庭成员权益。

有限继承说：折中观点认为，承租权不可直接作为遗产继承，但符合条件的共同居住人可基于政策享有“优先承租权”，本质是租赁关系的法定变更，而非继承。

目前司法实践更倾向“有限继承说”，即原承租人去世后，共同居住的近亲属需向产权单位提出申请，经审核符合条件后，重新签订租赁合同，变更承租人为新的承租人。

三、实践中的常见争议点与裁判逻辑

（一）户籍与居住事实的冲突：谁是“共同居住人”？

根据各地政策，“共同居住人”通常需同时满足“户籍在承租房屋内”“实际居住满1年以上”“在本市无其他住房”三个条件。但实践中常出现户籍在册但长期未居住（如子女成年后搬离），或实际居住但户籍未迁入（如配偶户籍在外地）的情况。

例如，张某与母亲共同居住在直管公房内，张某户籍在该房屋，但其子小张因上学将户籍迁出，毕业后搬回与祖母共同生活至老人去世。此时小张是否符合“共同居住人”条件？法院通常会优先审查实际居住事实，若能证明小张在祖母生前连续居住满1年以上，即使户籍曾迁出，也可能被认定为适格主体。

（二）多子女主张权利：如何确定“优先顺序”？

原承租人去世后，若多个子女均主张变更承租权，争议焦点常集中于“谁与原承租人共同生活时间更长”“谁对原承租人尽了主要赡养义务”等。根据司法实践，法院会综合考量以下因素：

实际居住时间：长期与原承租人共同生活的子女优先；

住房需求：无其他住房的子女优先；

赡养情况：对原承租人尽主要照顾义务的子女优先。

例如，李某有三个子女，老大长期在外地工作，老二与李某同住并照顾其生活，老三虽户籍在册但搬离多年。法院通常会倾向支持老二变更承租权，以体现公平与实质正义。

（三）原承租人子女与其他亲属的权益边界

除子女外