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物业保洁服务合同与操作规范

物业保洁服务，作为物业管理体系中不可或缺的一环，直接关系到业主的居住体验、物业的整体品质乃至资产的保值增值。一份严谨规范的服务合同与一套科学细致的操作规范，是保障保洁服务质量、明确甲乙双方权责、化解潜在风险的基石。本文将从实务角度出发，深入探讨物业保洁服务合同的核心要素与操作规范的构建要点，旨在为物业服务企业及保洁服务提供方提供具有指导性的参考。

一、物业保洁服务合同：权责清晰的法律保障

物业保洁服务合同是界定物业服务企业（通常为甲方）与保洁服务公司或团队（通常为乙方）权利义务关系的法律文件。其核心在于通过条款的明确约定，确保服务标准、费用结算、责任划分等关键事项有章可循。

（一）合同主体与基本信息

合同开篇应清晰列明甲乙双方的全称、法定代表人或授权代表人、注册地址、联系方式等基本信息，并确保与营业执照等证照信息一致。若乙方为法人单位，需明确其资质情况；若为个体或团队，需明确负责人及主要服务人员信息。这是合同有效性及责任追溯的前提。

（二）服务范围与内容界定

此条款是合同的核心，务必清晰、具体，避免模糊表述导致后续争议。应详细列明服务覆盖的物业区域，如住宅楼宇的公共大堂、电梯轿厢、楼道、楼梯间、公共卫生间、地下车库、消防通道、外围公共区域、绿化带（垃圾捡拾）等。针对不同区域，需明确具体的清洁内容，例如：地面清扫拖拭、墙面除尘、玻璃擦拭、垃圾收集与清运、不锈钢器具保养、石材养护（如适用）、蚊虫消杀（如包含）等。建议以附件形式，辅以“清洁服务范围清单”或“服务内容明细表”，逐项列明，一目了然。

（三）服务标准与质量要求

服务标准是衡量保洁工作成效的标尺。合同中应明确约定各区域、各项目的清洁标准。这些标准可以参照国家或地方相关行业标准，也可以是甲乙双方共同协商确定的具体指标。例如，地面应达到“无明显污渍、痰渍、积水、杂物”；玻璃应达到“洁净、明亮、无明显水痕、手印”；垃圾应“日产日清，垃圾桶（箱）外表洁净”等。对于频次要求，如每日清扫次数、每周拖拭次数、每月玻璃擦拭次数等，也需明确约定。建议引入“质量检查表”作为合同附件，定期进行检查与确认。

（四）服务期限与频次安排

合同应明确服务的起止日期。对于服务频次，除了常规的日常清洁外，还应约定特殊时期（如节假日、重大活动前）的清洁安排，以及周期性专项清洁（如外墙清洗、地毯清洗等，若包含）的频次与时间节点。同时，需明确每日具体的作业时间段，以避免对业主正常生活造成干扰。

（五）服务费用与支付方式

费用条款需明确服务总价款（或单价及计算方式）、费用构成（是否包含清洁工具、物料、设备、水电费、人工费、管理费、税费等）。支付方式应约定清楚，如按月、按季度支付，以及具体的支付日期、账户信息。此外，还应明确费用调整的条件与程序，例如因服务范围扩大、标准提高或物价大幅变动时的协商机制。

（六）双方权利与义务

甲方权利义务：甲方有权对乙方的服务过程进行监督、检查，并提出改进意见；应为乙方提供必要的作业条件，如指定的清洁用水、用电接口（乙方承担费用或甲方承担需明确）、垃圾临时堆放点等；按照合同约定及时支付服务费用；对乙方提出的合理化建议予以考虑。同时，甲方也有义务保障乙方作业人员的人身安全（提供安全作业环境），不得违法指挥或强令冒险作业。

乙方权利义务：乙方有权按照合同约定获得服务报酬；应按照合同约定的范围、标准、频次提供服务；负责自身人员的招聘、培训、管理、薪酬福利及社保等；负责清洁工具、设备、物料的采购、维修与管理（除非合同另有约定）；确保作业人员具备相应技能，持证上岗（如涉及特殊作业）；遵守甲方物业管理规定，爱护甲方财物，保守甲方及业主秘密；购买必要的商业保险（如雇主责任险、公众责任险），并向甲方提供保单复印件；接受甲方的监督检查，并对提出的问题及时整改。

（七）合同变更、解除与终止

合同履行过程中，可能因客观情况变化需要变更条款，应约定变更的程序，通常需双方协商一致并签订书面补充协议。合同解除条件亦需明确，如一方严重违约经催告后仍不改正、不可抗力导致合同无法继续履行等。合同终止后，双方的善后事宜，如资料交接、财物返还、费用结算等，也应作出约定。

（八）违约责任

这是保障合同履行的关键条款。应针对甲乙双方可能出现的违约情形约定相应的责任。例如，甲方逾期付款的违约责任（如支付滞纳金）；乙方服务未达标准，经多次指出仍未改进的违约责任（如扣减服务费、甲方有权单方解除合同并要求赔偿损失）；乙方人员损坏甲方或业主财物的赔偿责任；乙方作业过程中造成人身或财产损害的责任承担等。违约金的计算方式或具体金额应尽可能明确。

（九）不可抗力与争议解决

合同应约定不可抗力的定义及遭遇不可抗力时双方的权利义务，如及时通知、提供证明、协商处理等。争议解决方式，通常约定为“协商不成，任何一方均可向甲方