板、塔楼的基本解读.pptVIP

板楼、塔楼项目类型

板楼与塔楼的基本解读-1

板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。

国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：

板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。

塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。

板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：

外部——建筑高度、密度、容积率不同

内部——户型、销售分摊不同

板楼基本形式

小高层板楼：９至１２层左右的板楼

高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼

多层板楼：６层以下的

供应量以小高层最重：

从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；

满意度以多层居首：

在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；

平均售价以高层板楼最低：

由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；

塔楼基本形式

传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼

改革的塔楼形式：蝶型塔楼

与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：

外形轻盈

蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。

朝向、采光、通风上有突破

蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。

斜角存在成为新问题

但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。

与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：

平衡成本与建筑形式

板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。

板、塔之争

楼市兴起板楼之热

板风盛行由南而来，上海等地板楼已成主流，占到整个市场的80％－90％。

2000年开始，从市场供应上看，板楼投放量呈喷井效应，成为楼市的异军，一改塔楼一统天下之势。但是板楼最直接的表现是，对看重朝阳的北京居民而言，户户朝阳的建筑形式对消费者的诱惑难以抵挡。

板楼开发商热炒概念

随着众多开发商转投板楼项目，市场宣传多围绕板楼与塔楼之争——板楼胜出展开；开发商不惜重金炒作概念，如第三代板楼、小高层，媒体为板楼叫好之声不绝于耳，虽然时有塔楼的声音冒出，但很快便淹没与板楼声之中。

板楼优势地位确立

通过市场教育，板楼在消费者心目中树立起高塔楼一等的形象。同一社区中同等档次的板楼与塔楼，市场定价之差可高达1000元/平方米。虽然如此，消费者仍极力追捧，成就了板楼的优势地位。

塔楼突围之举

为了扭转不利局面，塔楼开始尝试两个方面的突围：

建筑形式突围，蝶塔的出现；

市场定位突围，面向细分人群的小户型社区。

板、塔优劣势集锦

比较角度

板楼

塔楼

备注

建筑密度

低

高

建筑平均高度

低*

高*

不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。

出入空间

大

小

容积率

低

高

通风

好

不畅

朝向

户户朝阳

常有无采居室

采光

户户朝阳，南北通透

存在灰色空间

同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。

高度问题较容易受遮挡

高度问题较不容易受遮挡

户型灵活程度

低

高

塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。

使用率

板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%

塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率

使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。

销售分摊

低

高

塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高

单价

高

低

牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼

小户型——塔楼突围

塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。

2001年，面对塔楼项目的滞销，绿景苑将其规划完成的塔楼二期改为全小户型（18-70平米）社区。为其命名Solo，寓意单独、自由，目标细分人群直指20几岁的年轻人。

Solo的热销，掀动北京住宅市场小户型风浪，非常男女、炫特区、夏都盈座、东方银座等３０余个楼盘打出了小户型概念，供应面积超过１００万平方米。其中炫特区也取得非常好的市场销量。

小户型社区长短处：

从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。