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2026年司法考试练习题及答案

民法部分

2023年3月，张建国（68岁）与独子张阳签订《赠与协议》，约定将自己名下位于北京市海淀区的房产（以下简称“涉案房屋”）赠与张阳，但明确“张建国对该房屋享有终身居住权”。协议签订后，张阳办理了房屋过户登记，但双方未向不动产登记机构申请居住权登记。2025年5月，张阳因投资失败急需资金，在未告知张建国的情况下，将涉案房屋以市场价格出售给不知情的李某，并完成过户登记。李某收房时要求张建国腾退房屋，张建国拒绝，双方发生争执。同年7月，张建国在涉案房屋内行走时，因楼道公共区域地板湿滑（物业公司未及时清理）摔倒，造成右腿骨折，花费医疗费3.2万元。

问题1：张建国对涉案房屋的居住权是否有效设立？请说明理由。

问题2：李某是否有权要求张建国腾退房屋？请结合物权变动规则分析。

问题3：物业公司是否应对张建国的损害承担赔偿责任？若承担，责任范围如何认定？

答案1：张建国的居住权未有效设立。根据《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。本案中，张建国与张阳虽在赠与协议中约定了居住权，但未向不动产登记机构申请登记，因此居住权未生效。

答案2：李某有权要求张建国腾退房屋。根据《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效