（60页PPT）东太项目外部分析汇报.pptVIP

未来房地产业的发展趋势…Ⅰ…05年行业仍处于紧缩的大环境中…Ⅱ…房价涨幅将放缓…Ⅲ…地产行业必将开始新一轮的洗牌…Ⅳ…未来行业及企业的发展方向05年行业仍处于紧缩的大环境中影响行业投资的两大因素资金和土地在05年都将延续04年的状态，我们认为05年行业的投资增幅将继续回落，预计全年在20％左右：土地紧缩将是一个长期的政策：在04年底“三个暂停”解除后，为防止土地供应反弹，国家出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，随后又有了《在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》，此届政府对土地政策的方针表明：土地紧缩政策将是持久的；土地成为政府进行宏观经济调控的重要手段之一；耕地保护和国土资源管理将是中央考核各地方政府政绩的内容之一；紧缩的土地政某省市场的供应量主要靠节约和集约用地解决，也就是靠盘活存量土地。我们某省市以下土地垂直管理体制没有建成之前，土地供给仍然会处于停滞或混沌状态。控制信贷风险依旧是银行最重要的任务：而除了银行之外，房地产融资的渠道依旧比较缺乏，房地产信托将面临着规范中发展，对融资支持有限，某省市场融资将是众多发展商所追逐的，但受益者仍局限在大型开发商；05年国外自己进入将是新增的重要的渠道。总的来看，开发资金大部分仍来自项目预售，项目预售某省市场的状某省市场处于敏感时期预售将受到较大影响，进而对开发商的现金流产生较大压力，从这个意义上说，05年将比04年更为敏感。未来房地产业的发展趋势…Ⅰ…05年行业仍处于紧缩的大环境中…Ⅱ…房价涨幅将放缓…Ⅲ…地产行业必将开始新一轮的洗牌…Ⅳ…未来行业及企业的发展方向中国过去处于一个不断消化历史高房价的状态，但04年房价涨幅明显的高于可支配收入的涨幅（上图），从而房价收入比表现出掉头向上的状态（下图），我们认为这种状态持续的时间越长，中国泡沫的程度将越重。由于政府已经通过土地和投资的抑制释放了未来供过于求的风险，所以当前政府的调控目标将转向对房价的抑制，相应的未来可能出台的政策将是围绕房价的稳定为目的，我们认为抑制房价有两个方面的渠道，增加供给或抑制需求，但从供给的角度来看，调控的空间较小，所以有可能对抑制需求方面做文章，比如加息、提高按揭利率或比例等等，另外，如果房价出现大幅度下调，政府也将采取措施某省市，所以我们认为05年中国房地产可以谨慎乐观。抑制房价过快上涨是政府05年主要调控目的从影响供求的因素变化看05年房价变动房价涨幅将放缓：影响房价的各种因素在05年可能发生变化的情况见下表，我们认为各种因素综合作用下，房价波动在不同区域有着不同的表现，总的来看，房价有望在05年保持增长，但增幅将放缓。未来房地产业的发展趋势…Ⅰ…05年行业仍处于紧缩的大环境中…Ⅱ…房价涨幅将放缓…Ⅲ…地产行业必将开始新一轮的洗牌…Ⅳ…未来行业及企业的发展方向政策上支持：国务院在18号文件确立了房地产业在国民经济的支柱产业地位且明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”，这方面国家已经明确了五家国有房地产企业作为重组的主导，其中有中房股份、招商地产、某著名企业总公司、华侨城、某著名企业集团，这些公司有可能会获得较为良好的资产，但在当前状态下，仍然不具有可操作性；资金获取上的优势：银行对房地产企业的贷款必将趋向差异性，银行之间的竞争有利于优良企业获得优惠贷款，另外有实力的某省市融资或者以其他方式融资的优势也十分明显。在融资模式上，各房地产公司已经不同程度的进行探索，国外各种基金也在寻求合适的进入模式，但总的来说，由于缺少法律框架，当前还没有比较规范的模式，但可以预期的是房地产金某著名企业新将在近几年获得迅猛发展；土地获取上的优势：有实力的公司获得土地有三方面优势，一是凭借较强的资金实力参与拍卖和挂牌，8.31政策以后某省市内获得以拍卖方式拿到土地的基本上都是有实力房地产公司；二是凭借公司的综合实力以招投标方式取得土地，这种方式可以发挥品牌房地产公司良好的规划某省市场的优势，具有一定的一级开发商的功能，金地在上海嘉定，合黄在成都都是依靠综合优势以偏低的价格拿到的土地；三是与其他有实力的公司合作联合取得土地，由于深圳走在全国的前面，所以在这方面十分明显，近几块大的土地都是几家大公司联合获得，比如中海和信和合作拿到香蜜山项目；华侨城与招商地产合作拿到尖岗山项目，这种模式具有很强的排他性，没有一定实力很难参与其间。宏观紧缩政策有利于有实力的企业脱颖而出未来房地产业的发展趋势…Ⅰ…05年行业仍处于紧缩的大环境中…Ⅱ…房价涨