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广东省城镇老旧居民楼综合改造施工方案

一、工程概况

1.1项目背景与改造目标

本项目为广东省珠三角地区某城镇老旧居民楼改造工程，涉及建筑建成于1990年代，共6栋6层砖混结构住宅楼，总户数240户，总建筑面积约18000平方米。建筑现状存在墙体开裂、管线老化、无电梯设施、消防设施不达标等问题，部分楼栋经鉴定为C级危房。根据《广东省2025年城镇老旧小区改造实施方案》要求，本项目以“安全筑基、功能提升、绿色低碳、智慧赋能”为目标，通过“基础类+完善类+提升类”三级改造体系，实现建筑结构安全加固、居住功能优化、公共服务配套完善及社区治理能力提升。

1.2政策与标准依据

政策依据：《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》《广东省老旧小区改造“十四五”规划》《广州市“原拆原建”试点工作指引》。

技术标准：《既有建筑改造技术管理规范》（DBJT-15-178-2020）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）、《广东省既有建筑绿色改造技术标准》（DBJ/TXX-2024）。

1.3资金筹措方案

采用“政府补一点、居民出一点、社会筹一点”的多元筹资模式，总投资约2800万元，具体构成如下：

政府补贴：1400万元（占比50%，含中央财政专项补助800万元、省级财政奖补600万元）；

居民自筹：840万元（占比30%，按4600元/平方米标准，户均出资3.5万元，可通过公积金提取、分期贷款等方式支付）；

社会资本：560万元（占比20%，引入国企参与公共设施运营，通过光伏电站收益、广告位租赁反哺）。

二、改造内容与技术标准

2.1基础类改造（安全与基本功能保障）

2.1.1结构安全加固

墙体修复：对东立面3-5层0.3mm贯通裂缝采用环氧树脂改性水泥浆压力注浆处理，注浆压力控制在0.3-0.5MPa；C级危房区域承重墙体增设φ6@200mm钢筋网片抹灰层，抹灰厚度25mm，混凝土强度等级不低于C25。

抗震加固：按7度设防烈度要求，在楼梯间、转角处增设构造柱（截面240×240mm，配4Φ12纵筋），楼板采用碳纤维布加固（抗拉强度≥3000MPa，粘贴面积覆盖率≥90%）。

地基处理：对不均匀沉降区域采用树根桩加固，桩径Φ600mm，有效桩长15m，单桩承载力特征值≥800kN。

2.1.2管线更新工程

给水管网：更换全部镀锌钢管为PPR管（S5系列，公称压力1.6MPa），立管管径DN50，支管DN25，入户管设智能水表（计量精度2级）；管道井采用B1级橡塑海绵保温（厚度20mm）。

排水系统：铸铁管更换为UPVC螺旋静音管（管径DN110，坡度2‰），厨房排水增设存水弯（水封深度≥50mm），卫生间采用同层排水技术，地漏选用防返溢型（排水流量≥1.0L/s）。

电气改造：强电系统更换为YJV-0.6/1kV铜芯电缆，总配电箱设浪涌保护器（Imax≥40kA）；弱电系统新增光纤入户（带宽≥1000Mbps），公共区域安装智能烟感报警器（响应时间≤10s）。

2.1.3消防安全提升

消防通道：拓宽小区主干道至4m，拆除占用通道的违章搭建，施划消防车登高操作场地（长15m×宽8m）。

设施更新：每栋楼配置2组室内消火栓（保证有2支水枪同时使用），公共区域按每50㎡配置1具4kg干粉灭火器；增设应急照明系统（连续照明≥90min）和疏散指示标志（间距≤20m）。

2.2完善类改造（功能优化与环境改善）

2.2.1加装电梯工程

选型与设计：采用无机房曳引式电梯（载重量800kg，速度1.0m/s），停靠6层，井道为钢结构框架（Q355B钢材）+玻璃幕墙（6mm钢化玻璃），基坑深度1.5m。

施工要求：基础采用C30混凝土独立承台（2.5m×2.0m×1.2m），桩基础选用Φ600钻孔灌注桩；电梯安装完成后需通过特种设备监督检验，平层精度≤±5mm。

2.2.2建筑节能改造

外墙保温：采用“界面剂+30mm玻化微珠保温砂浆+抗裂砂浆复合耐碱网格布”体系，保温层导热系数≤0.07W/(m·K)，抗裂层拉伸粘结强度≥0.15MPa。

门窗更换：原木质门窗更换为70系列断桥铝合金窗（型材壁厚≥1.4mm），玻璃为5+12A+5中空Low-E玻璃（传热系数K≤2.8W/(m2·K)），入户门升级为钢制防火门（耐火极限≥1.0h）。

2.2.3公共空间优化

适老化改造：入口处设置1:12无障碍坡道（宽度≥1.2m），楼梯踏步铺设防滑地砖（摩擦系数≥0.6），平台处增设休息座椅（间隔≤3层）。

环境整治：拆除违章车棚，新建生态停车位50个（植草砖铺装），小区主干道铺设透水混凝土（强度C30，透水系数≥1.5×10?3m/s），新增分类垃圾桶站6处（带洗手池及遮雨棚）。

2.3提升类改造（绿色与智慧赋能）

2.3.1绿色