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现房销售模式下，行业将如何演变？

房地产

证券研究报告行业深度分析报告/2025.12.29

投资评级:看好(维持)现房销售模式下，行业将如何演变？

最近12月市场表现核心观点

房地产沪深300❖2020年海南省率先开展现房销售，2023年以来中央层面多次提及现房销售

19%相关表述。2020年3月，海南省规定在2020年3月8日及之后，省内通

12%过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。2024年12月，住

5%建部将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售

-1%资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。现阶段我国现房销售以区域

-8%或项目层面试点为主，通过在土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工

-15%程进度标准向现房销售过渡、“白名单”项目现房销售等方式推进政策落地。

❖发达国家/地区普遍期房与现房销售并存，购房资金监管严格，房企对预售资

分析师房诚琦金依赖度较低。部分发达国家/地区期房销售与现房销售并存，但与我国大陆

SAC证书编号：S0160525090002

有所不同的是这类国家/地区在期房销售过程中，预售资金监管严格且在竣备

fangcq@

或交付前房企能够提取的比例相对较低，因此房企对预售资金的依赖度较低。

分析师陈思宇

SAC证书编号：S0160525090008

❖现房销售模式下，房企开发过程考验升级。我们测算同一项目在预售制度及

chensy04@

现房销售制度下核心财务指标的变化，计算得到在自有资金开发模式下，转

分析师何裕佳为现房销售制后，项目层面IRR由12.3%下降至4.8%。在融资模式下转为

SAC证书编号：S0160525090001

现房销售制后，项目层面现金流入大幅放缓，融资资金如开发贷等使用时间

heyj@

变长，财务费用增加，故项目利润有所折损，项目净利率及IRR分别由

7.7%/18.9%下降至5.3%/5.9%。房地产项目转为现房销售后，项目层面的

相关报告现金流回正节点大幅延后、大额资金占用周期增加，房企资金回报率显著下

1.《房地产行业跟踪周报》2025-12-降，开发商资金不足风险增加，且由于现房销售时间距离拿地时点间隔较长，

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市场波动或导致房价调整，项目财务指标或进一步受到影响。开发商可通过

2.《解析消费REITs：投资价值的甄别与

考量》2025-12-22提升产品品质以稳固价格韧性、加速项目开发流程以提高资金使用效率的方

3.《房地产行业跟踪周报》2025-12-式来应对现房销售带来的考验。

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