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陆亚文、刘永胜
认识住宅租赁公司
国家级创新创业教育教学资源库
杭州科技职业技术学院
[前言]
十九大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。据此可以研判，中国房地产市场进入了新时代，这个时代下将由过去的全民买房进入到租售并举。在土地极为稀缺的一线城市以及部分重点二三线城市，一方面是城镇化带来的人口不断向中心城市集中，另一方面是过去整个租房市场粗放式的发展，无法满足新时代年轻人的需求。从2002年至今，住房租赁市场从无到有已经经历10多年的发展。2014年迎来互联网和资本两大浪潮。2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，这个行业真正站到了风口之上。
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目
录
第一部分
住宅租赁企业分类
第二部分
住宅租赁企业发展模式
第三部分
住宅租赁企业的未来发展
第四部分
典型企业
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壹
住宅租赁企业分类
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从住宅租赁企业的背景来分类，大致上可以分为：政府背景、国企背景和民企背景三类。
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壹
贰
叁
肆
酒店运营基因
酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。
互联网船业基因
大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。
房地产开发基因
地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。
中介服务基因
房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，因而主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。
按照企业基因分类
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贰
住宅租赁企业的发展模式
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重资产
轻资产
轻重并举
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重资产发展模式
企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。例如上海推出的15幅租赁用地，由上海张江、上海嘉定新城和上海地产集团等企业拿地自建租赁住宅，这种操作是典型的重资产运营；
还有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营也属于重资产，另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住宅，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。
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轻资产发展模式
企业并不持有物业，而是通过长期租赁、委托管理、与持有方运营合作等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。轻资产模式前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于资金端的优势相对不足，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，也是轻资产运营模式的主力军。
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重资产发展模式
企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。例如上海推出的15幅租赁用地，由上海张江、上海嘉定新城和上海地产集团等企业拿地自建租赁住宅，这种操作是典型的重资产运营；
还有开发商对获取住宅土地过程中规定的15%自持物业进行自建运营也属于重资产，另外，对于购买闲置工业厂房或商业用房等存量物业改造为租赁住宅，以及将企业自持的存量物业进行改造后出租也属于重资产模式。
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叁
住宅租赁企业的未来发展
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我国当前租赁市场处于方兴未艾阶段，未来住宅租赁市场将会迅速的发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，企业之间合作、整合与并购也会频频发生，未来看好三大基因主体发展。
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首先，以政府国企背景的企业在获取土地及物业资源上具有先天优势，其定位作为压舱石对整个租赁市场的基础建设具有不可
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