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沂
东
嘉
苑
营
销
策
划
书
2013年12月8日
目录
引言
第一部分市场解构
基本描述
项目介绍
第二部分市场可行性分析
第三部分消费者定位
产品定位
价格策略
卖点梳理
第四部分经济效益分析
销售目标
财务目标
第五部分营销策划
项目营销推广策略
引言
烧烤是国内主营餐饮业态之一，烧烤的餐饮形式已成为深受广大消费者喜欢的烹调方式。街头巷尾、车站、码头、商场、旅游景
1、项目名称：特色环保烧烤店；
2、项目地址：民主路与滨河东路十字路口往南路东，同济盛世家园沿街商铺；
3、项目投资：
3、项目周边：
本店铺位于临朐核心住宅区，交通方便，人口密集，客流量大，停车便利。背靠盛世家园小区，对面是沙滩公园、滨河公园，紧邻金诚大酒店、县直幼儿园、外国语学院等。
第二部分市场可行性分析
一、市场定位
二、行业现状
三、政策情况
四、竞争分析
1、御景花园沿街
2、龙韵文化城对面沿街
3、新世纪沿街
二、SWOT分析
1、优势（S）
（1）环境优势：随着人们生活水平的提高，健康和环保的理念深入人心，沂山镇政府为评选国家5A级风景区，将所有的厂矿企业封停外迁，杜绝了空气、水等自然资源的污染，真正打造了绿色、健康、生态居住环境；
（2）地段优势：项目地块位于沂山镇址规划区，紧邻沂山镇政府，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟；
（3）交通优势：项目地块紧邻227省道，南面有青临高速沂山下口，对外交通便捷；
（4）产权优势：本项目是附近在建项目中唯一能办理房产证的项目，可以办理按揭贷款，刺激销售；
（5）后发优势：本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
2、劣势（W）
（1）地块小，难以形成规模，内部景观建设受到一定的影响；
（2）这是我公司成立以来第一个房地产开发项目，经验上存在不足；
（3）容积率的限制，导致本项目人口密度较大，影响住户的居住档次。
3、机会（O）
（1）沂山镇外出务工者较多，而且收入也在逐年增加，使村民购买力得到有效提高；
（2）目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品，顺利入市提供了较大的契机；
（3）本地家庭年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源；
（4）本地城镇化进程加快，人口向镇区集中，居住向社区集中，为房产市场的发展提供了有利的支撑。
4、威胁点（T）
（1）近年来沂山经济有了很大的发展，居民收入有了较大增长，单相对而言沂山本地居民对房价的承受力还相当有限，而购买力较强的客源选择在临朐县城投资购房可能性较大；
（2）区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是沂山居民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱；
（3）宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制度房地产市场调控力度的加大，市场操作部成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现；
（4）沂山镇本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大。
第三部分消费者分析
一、消费者定位与分析
通过对市场的分析，确定产品走中档偏高的路线，客源定位为20-35岁的公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。同时我们也应看到，鉴于本项目属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，现从区域上逐一分析：
1、客源区域
一级区域：沂山镇政府附近区内；
二级区域：沂山镇政府附近社区以外的其他乡及车程在1小时内的周边城镇；
三级区域：辐射本市及本省。
2、客源职业
私营业主、个体经营者；
沂山镇在外务工者；
沂山镇本地政府公务员；
学校、医院、银行等企事业职工；
沂山镇本地效益较好的企业职工；
富裕进城的农民。
3、客源购房目的
新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
度假型：高收入人群，看重沂山风景区绿色环保的生态环境，用来养老度假；
工作型：因为工作原因来沂山镇大关社区，为了工作方便的人群。
4、吸引客源种类
以个体买家为主，集团客户为辅；
立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
二、目标消费群购买心理及行为分析
第三部分经济效益分析
一、销售目标
阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
时间段
2014年2月1日-3月底
2014年4月初-2014年5月底
2014年6月初-7月底
2014年8月初-9月
预定成交（户）
15
24
15
6
销售率
25％
40％
25%
10%
二、财务目标
计划投资额：170.00万元，住宅按销售价2680.00元/m2计算，车库按2000.00元/m2计算。
时间阶段
指标
第一阶段
第二阶段
第
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