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物业合同解除及纠纷处理范本

在物业管理活动中，合同的订立与履行是基石，而合同的解除及后续的纠纷处理，则是保障各方合法权益、维护社区和谐稳定的关键环节。无论是业主方因服务不满寻求更换物业服务企业，还是物业服务企业因客观原因无法继续提供服务，抑或是双方在履行过程中产生争议，都需要遵循法定程序与合同约定，妥善处理。本文旨在结合实践经验，提供一份关于物业合同解除及纠纷处理的实务指引，以期为相关方提供有益参考。

一、物业合同的解除：审慎评估与规范操作

物业合同的解除，并非简单的“一拍两散”，而是涉及多方权利义务的重大调整，必须基于充分的事实依据和法律支撑，并遵循严格的程序。

（一）解除的法定与约定事由

合同的解除，首先应审视是否符合法定或约定的解除条件。

1.法定解除事由：主要依据《民法典》等相关法律法规的规定。例如，物业服务企业未按约定提供服务，经催告后在合理期限内仍未改正，业主方有权解除合同；或者业主严重拖欠物业费，经多次催缴仍拒不支付，物业服务企业在符合法定条件时也可能获得解除权。此外，因不可抗力导致合同目的不能实现的，任何一方均可主张解除。

2.约定解除事由：这是合同当事人意思自治的体现。物业服务合同中通常会约定一些具体的解除情形，如物业服务企业未能达到约定的服务标准、业主大会或业主委员会决议更换物业服务企业、合同期限届满前双方协商一致等。

在考虑解除合同前，务必仔细梳理合同条款，对照相关法律法规，明确己方是否具备合法的解除权。切忌在没有充分依据的情况下贸然提出解除，以免陷入被动。

（二）解除程序与通知义务

一旦确定具备解除条件，解除程序的规范性至关重要。

1.内部决策程序：对于业主方而言，解除合同通常需要经过业主大会或业主代表大会的表决通过，这是法定的民主程序，必须严格遵守，否则可能因程序瑕疵导致解除行为无效。对于物业服务企业，若依据合同约定或法律规定单方解除，也需履行内部必要的决策程序。

2.书面通知：解除合同的意思表示，应当以书面形式明确通知对方。通知的内容应包括：解除合同的依据（法定或约定）、解除的日期、合同解除后的善后处理要求（如物业费结算、资料交接等）。

[解除通知函（范本思路）]

一般来说，一份规范的解除通知函应当写明以下事项：

*致送方：明确是致业主委员会还是物业服务企业。

*发函方：表明自身身份及授权情况（如适用）。

*合同基本信息：提及所解除的物业服务合同名称、签订日期、合同编号等，以便对方确认。

*解除事由：清晰、扼要地阐述解除合同的事实依据和法律/合同依据。若系对方违约，应简述违约事实。

*解除日期：明确合同解除的具体日期。

*后续处理要求：提出合同解除后双方应如何处理后续事宜，如物业费、水电费等费用的结算，物业档案资料、设施设备的交接，保证金的退还等。

*异议期限：可给予对方一定的异议期限，说明若对解除有异议，应在指定期限内提出并协商，或通过合法途径解决。

*联系方式：留下发函方的联系人、联系方式，以便沟通。

*落款：发函方盖章（或签字）及日期。

此函件建议通过EMS等可追溯的快递方式寄送，并保留好邮寄凭证，以证明已履行通知义务。

（三）合同解除后的善后事宜

合同解除后，并非万事大吉，后续的交接与结算工作直接关系到小区的正常运营和各方利益。

1.资料与财物交接：物业服务企业应向业主方（或新的物业服务企业）移交包括但不限于：物业竣工总平面图、设施设备的技术资料、物业质量保修文件、业主档案、物业服务期间形成的各类记录、财务账簿、预收/代收的费用等。交接过程应有书面记录，并由双方签字确认。

2.费用结算：物业费应结算至合同解除之日。对于已预收的超出部分，物业服务企业应予以退还；对于拖欠的物业费，业主应及时补缴。公摊水电费、停车费等其他费用也应一并结清。

3.设施设备查验：应对小区公共设施设备的现状进行查验，如有损坏或缺失，应明确责任方及处理方案。

二、物业纠纷的多元化解：理性协商与依法维权

在物业合同的履行及解除过程中，难免会产生各种纠纷。面对纠纷，应秉持理性、平和的态度，优先通过非诉讼途径解决，确需诉讼的，也应做好充分准备。

（一）常见纠纷类型

物业纠纷主要包括：物业费拖欠与追讨、物业服务质量不达标、公共收益分配争议、车位使用与管理纠纷、装修违规处理、专项维修资金使用纠纷等。

（二）纠纷处理途径

1.协商：这是解决纠纷最直接、成本最低的方式。双方应本着互谅互让的原则，坦诚沟通，寻求共识。很多小的分歧通过友好协商即可化解。

2.调解：若协商不成，可请求第三方进行调解。例如，向街道办事处、居委会、物业行业协会等申请调解。调解组织会居中斡旋，帮助双方达成和解协议。

3.仲裁：如果物业服务合同中约定了仲裁条款，或者事后达成