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老旧小区改造房屋功能提升监理实施细则

第一章监理机构与职责

1.1项目监理部组建

老旧小区功能提升工程实行“总监理工程师负责制”。监理部由总监、土建总监代表、安装总监代表、安全监理工程师、资料员、见证员、BIM监理工程师共七岗组成，常驻现场不少于5人。总监须同时具备房屋建筑工程注册监理工程师执业资格与五年以上既有建筑改造经验；安装总监代表须具备机电安装注册监理工程师资格；安全监理工程师须持有注册安全工程师证书。监理部进场3日内，须向建设单位、总包单位、社区居委会、街道办事处书面报送《监理机构成立通知书》及人员到岗承诺书。

1.2职责边界

1.2.1对建设单位：提供全过程技术经济咨询，审核功能提升方案是否超出原规划指标，对追加投资提出预警。

1.2.2对设计单位：核查适老化、无障碍、消防、结构加固、节能、海绵、智慧六大专项是否满足《既有居住建筑综合改造技术标准》GB/T51342及地方导则；对图纸错漏碰缺出具《设计问题追踪表》，限期闭合。

1.2.3对施工单位：审查施工组织设计中的“先民生后提升”施工时序，重点核查外脚手架、屋面停机坪、吊装平台、临时消防、临时用电、噪音粉尘控制措施；对关键工序实行“首件制+样板制”监理验收。

1.2.4对供应商：对加装的电梯、光伏、热泵、智慧门禁、立体车库等设备，实行“厂检+到货检+安装检+联调检”四检制；对主要材料建立二维码溯源档案。

1.2.5对居民：建立“居民监理联络站”，每周三下午开放两小时，受理质量、安全、扰民投诉；对65岁以上独居老人住户实行“一户一档”回访，确保改造期间正常生活。

第二章前期准备阶段监理控制要点

2.1建筑物“体检”复核

2.1.1结构安全：调取原竣工图、地勘报告、历次维修档案，对承重墙、柱、梁、板进行全数红外热像扫描与钢筋锈蚀检测；对砂浆强度低于M2.5的砌体，要求设计单位出具抗震加固计算书，监理按30%比例见证取芯。

2.1.2管线健康：采用CCTV机器人对雨污合流管网进行内窥，对淤堵超过管径30%的管段，要求总包编制“清淤+局部翻转内衬”专项方案；对2000年以前安装的镀锌给水管，强制要求更换SUS316L薄壁不锈钢管，监理对每批次进行光谱分析。

2.1.3房屋测绘：引入三维激光扫描，生成点云模型，与原房产证面积比对，误差超过±1%须报规划部门备案；对违法搭建，监理书面提醒建设单位先行拆除，避免后续验收障碍。

2.2图纸会审及设计交底

2.2.1会审前5日，监理部完成“图纸问题清单”初稿，重点核对：①屋面新增光伏荷载是否超过2.0kN/m2；②加装电梯井道与原有构造柱连接节点；③楼梯间增设应急照明是否满足《消防应急照明和疏散指示系统技术标准》GB51309。

2.2.2会审现场采用“圆桌会议+直播”模式，社区书记、居民代表、设计、施工、监理五方同屏，对居民提出的“厨房能否扩大”“卫生间能否外移”等个性化需求，监理依据《住宅室内防水工程技术标准》JGJ/T235当场给出可行性结论，减少后期变更。

2.3危大工程清单预判

监理部在开工前编制《老旧小区危大工程监理实施细则》，将以下10类纳入危大范畴：①外立面30年以上水刷石空鼓修补；②屋面400mm厚找坡层整体凿除；③人工挖孔桩加深至6m；④电梯井道25m高空钢结构吊装；⑤地下室外墙碳纤维加固；⑥临时拆除承重窗间墙；⑦雨棚6m悬挑脚手架；⑧高压10kV配电房迁移；⑨燃气立管带压开孔；⑩立体车库9层升降横移设备。对每类危大工程，监理须编制“一图一表一视频”交底材料，即风险分布图、控制措施表、动画视频，报住建部门备案。

第三章质量控制实施细则

3.1结构加固

3.1.1碳纤维布粘贴：基层平整度用2m靠尺检查，空隙不大于3mm；浸渍胶A级，监理每500m2见证送检一次；搭接长度≥150mm，现场用金属小锤敲击检验空鼓率≤5%。

3.1.2钢筋网砂浆面层加固：钢筋网片搭接≥300mm，砂浆强度≥M20，监理采用“回弹+取芯”双控，回弹值低于30时强制取芯，芯样抗压低于20MPa全部返工。

3.2外墙节能改造

3.2.1保温板防火：采用A级岩棉带，厚度120mm，双层错缝，锚栓进入基层墙体深度≥50mm，每m2不少于9个；监理用扭矩扳手抽检，抗拔力≥0.60kN。

3.2.2饰面砖粘结强度：现场镶贴7d后，用便携式拉拔仪检测，平均值≥0.4MPa，最小值≥0.3MPa；对低于限值部位，责令拆除重贴并罚款500元