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2026年小区物业大中修工作计划范文

一、项目背景与目标定位

本小区建成于2010年，总建筑面积18.6万㎡，包含12栋住宅楼（22-33层）、2栋商业配套楼及1座地下停车场（车位980个），现有住户1620户。经2025年度设施设备全面排查及业主需求征集，确认当前需重点解决以下问题：建筑外立面局部空鼓脱落（涉及4栋楼1-5层）、15部超12年电梯安全隐患突出、雨污管网局部堵塞（近3年雨季积水点6处）、消防系统联动失效（报警准确率不足70%）、绿化地被退化（约3000㎡区域覆盖率低于60%）等。

2026年大中修工作以“安全优先、功能提升、长效维护”为核心，计划投入资金1200万元（其中维修资金申请800万元，公共收益补充400万元），重点完成建筑本体加固、设备系统升级、环境品质优化三大类18项工程，同步建立“维修-管理-养护”闭环机制，力争实现设施设备完好率98%以上、业主满意度提升至90%、核心系统使用寿命延长8-10年的目标。

二、重点工程内容与实施计划

（一）建筑本体及公共设施维修加固

1.外立面及屋顶修缮工程（预算320万元，3-10月实施）

-范围与问题：针对4栋住宅楼1-5层外立面（面砖空鼓面积约1200㎡）、6栋楼屋顶防水层老化（渗漏点23处）及3栋商业楼女儿墙开裂（裂缝长度超2m共8处）开展专项治理。

-技术方案：

-外立面：采用“空鼓检测→局部剔除→界面剂处理→聚合物砂浆找平→仿石涂料罩面”工艺，重点区域（主入口、儿童活动区上方）增设金属防护网（高度3m），预防坠落风险；

-屋顶：拆除原SBS防水层，铺设3mm+4mm双层自粘改性沥青防水卷材（耐根穿刺型），增设20mm厚挤塑板保温层，排水坡度由2%提升至3%，并在天沟位置加装不锈钢排水篦；

-女儿墙：裂缝处采用压力注浆（环氧树脂胶）+碳纤维布加固，外侧涂刷弹性防水涂料（延伸率≥300%），顶部增设混凝土压顶（厚度80mm，内配Φ6钢筋网）。

-质量控制：委托第三方检测机构进行空鼓率（≤5%）、防水闭水试验（48小时无渗漏）、拉拔试验（粘结强度≥0.6MPa）专项验收，留存施工影像档案。

2.单元门及公共区域修缮（预算80万元，5-7月实施）

-更换12栋楼首层单元门（原钢制门锈蚀严重），选用断桥铝材质（壁厚1.8mm）+智能门禁系统（支持IC卡、人脸识别、手机蓝牙），同步升级闭门器（液压缓冲型，闭合时间6-8秒）；

-修复楼道公共区域：修补1-3层楼梯踏步破损（共42处），采用C30细石混凝土+金刚砂耐磨层；更换1-10层消防连廊玻璃（原单层玻璃改为6+12A+6mm夹胶钢化玻璃）；重新粉刷楼道墙面（使用防霉耐擦洗涂料，色号与原风格一致）。

（二）设备系统升级改造

1.电梯安全性能提升工程（预算350万元，4-11月实施）

-改造范围：15部使用超12年的乘客电梯（型号THJ2000/1.75-VVVF），重点解决曳引机异响（7部）、门机系统卡顿（11部）、光幕失效（9部）问题。

-升级内容：

-核心部件更换：曳引机轴承（SKF品牌）、门机控制器（默纳克MCTC-350）、光幕（欧姆龙E3JM系列，响应时间≤20ms）；

-控制系统改造：原继电器控制升级为PLC+变频驱动，增加电梯困人自动报警功能（联动96333平台），加装物联网监测模块（实时采集速度、振动、温度数据）；

-轿厢翻新：更换轿壁（304不锈钢，厚度1.2mm）、地板（PVC仿大理石地胶，防滑等级R11）、镜面操作面板（带语音报站功能）。

-实施节点：4月完成安全评估及方案论证，5-7月分批次停用（单栋施工不超过15天），8-10月调试验收，11月组织业主开放日演示新功能。

2.消防系统联动优化工程（预算200万元，6-10月实施）

-问题诊断：现有火灾自动报警系统（海湾GST5000）误报率高（月均12次），喷淋系统末端试水压力不足（仅0.05MPa），应急照明连续供电时间仅30分钟（不满足90分钟要求）。

-改造方案：

-报警系统：更换感烟探测器（海康威视JTY-GD-IS600，抗干扰型），新增手动报警按钮（每50㎡1个），优化消防控制室图形显示装置（接入电梯、门禁状态）；

-喷淋系统：清洗主管道（DN150镀锌钢管），更换末端试水装置（带压力监测），增设稳压泵（流量1L/s，扬程1.0MPa），消防水池加装水位传感器（联动报警）；

-应急照明：更换LED灯具（功率≤5W，光通量≥500lm），配置集中电源（备用电池容量38Ah，满足90分钟供电），疏散指示标志间距由20m调整为15m（转