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养老设施经济效益分析
摘要：我国养老设施面临服务和需求层次不匹配的“结构性失衡”
矛盾：公办机构因定价低廉呈现“一床难求”，民办机构因高收费导
致“半数空置”，供需错配显著。本研究解构我国养老基础设施收费
模式、收入和成本构成、盈利能力等，梳养老基础设施经营现状和
融资趋势，揭示行业盈利困境的核心症结，包括资源分配不均、服务
能力不足及支付能力受限，并总结了可借鉴的养老地产国际投融资经
验。
关键词：养老设施；经济效益；盈利能力；融资现状
一、我国养老设施收费常见模式
养老设施收费模式包括按月正常收费模式、预收费模式、产权式销售
模式、使用权销售模式和保险+养老模式，其中按月正常收费模式和
预收费模式为常见的收费模式。对于多种业态相融合的“产业+养老”
型综合养老项目来说，项目包含地产开发、产业经营和后续运营服务
体系，收费模式复杂，根据土地相关性质分为“产权式”或“使用权”
销售模式。
（一）按月正常收费模式
采用“基础服务费+保障金”的收费结构，基础服务费涵盖床位、护
、膳食三大核心项目，支持月付、季付或年付。附加“押金”“医
疗保障金”作为应急储备，具有低风险、财务透明度高的优点，是中
小型养老机构的主流选择。
（二）预收费模式
部分养老机构可能采取预收费方式运营，客户通过预付半年/年度费
用获取消费折扣，有利于集中收费制造“现金流”，促进项目日常稳
定运营。
（三）产权式销售模式
结合房地产开发与养老服务的新型模式。通过整合医疗护、健康管
、文教餐饮等服务体系，打造“品质地产+管家服务”的复合型养
老社区，具有明显商业地产属性。
（四）使用权销售模式
采取产权持有、使用权分售的创新资产模式，即经营者拥有养老地产
项目产权，向目标客户出售使用权，通过收取租金和销售服务取得收
益，又称为租赁模式。主要呈现两种形态：一是押金制租赁。即入住
缴纳押金+月租，退租返还押金，适用于城区小型专业机构⑴。二是
会员权益制。出售服务会员资格，通过会费与服务费盈利，这种模式
以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售
的后期管难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产盈利模式
的重要创新⑵。
（五）保险+养老模式
保险企业凭借资金优势与客户资源深度布局养老产业，形成“保险+
养老”的创新联动机制，是指由保险企业开发，通过与保险业务结合
去化养老社区产品的盈利模式⑶。中国人寿、泰康人寿、光大永明、
中国太平、阳光人寿等多家保险机构陆续参与养老行业，例如中国人
寿旗下包括城市中心精品养老公寓、养老社区（CCRC）、精品医养公
寓、康养旅居、普惠型社区居家养老项目等实业资产，以及康复、医
养、健康大数据等养老产业链上下游优质资源。部分保险公司的养老
社区收费情况对比见表lo
该模式的优势：一是险资企业的雄厚资金可提供坚实的经济基础；二
是保险企业可依托前期保险业务精准对接高净值保险客户养老需求;
三是养老社区属于对寿险业务链的继续挖掘，有效打通产品端和资金
端；四是通过与保险业务挂钩销售，将养老社区的自身入住权和其父
母的优先入住权与保单组合销售，以此快速锁定大量未来入住客户。
表1各大保险公司的养老社区对比
保险公
中国人寿泰康人寿光大永明中国太平阳光人寿
司
养老社
国寿嘉园泰康之家汇晨养老太平小镇阳光之家
区
分布城
424141116
市个数
200万保证
80岁（北上
总保费30万旅居
300万深240万）150万
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