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天津市房地产泡沫实证分析与对策研究

一、研究背景与意义

近年来，我国房地产市场进入深度调整期，“房住不炒”定位持续深化。作为京津冀协同发展战略中的重要增长极，天津市房地产市场既受益于区域协同红利，也面临着房价波动、供需失衡等潜在风险。房地产泡沫的形成与破裂不仅会影响城市经济稳定，还会制约民生改善与产业升级。因此，科学判断天津市房地产泡沫现状、精准剖析成因并提出针对性对策，对推动天津房地产市场健康发展、保障区域经济高质量运行具有重要的理论与现实意义。

二、天津市房地产市场发展现状

（一）市场规模与价格走势

2018-2024年，天津市房地产开发投资规模呈现“先降后稳”态势。2018-2022年，受调控政策收紧与市场信心不足影响，年度开发投资额从1890亿元降至1420亿元，降幅达24.9%；2023-2024年，随着“保交楼”政策落地与需求端刺激，投资规模逐步回升至1580亿元。房价方面，中心城区（和平、河西等）与远郊区（武清、宝坻等）分化显著：2024年和平区新建商品住宅均价约4.8万元/平方米，而宝坻区仅为1.2万元/平方米，价差达4倍；二手房价整体呈小幅下行趋势，2024年全市二手住宅均价较2021年峰值下降18.3%，部分区域出现“以价换房”现象。

（二）供需结构特征

从供给端看，天津市商品房库存压力区域差异明显。截至2024年6月，远郊区商品房去化周期达28个月（合理区间为12-18个月），尤其是滨海新区部分板块，因前期过度开发，库存去化周期超40个月；而中心城区核心地段库存紧张，去化周期仅8个月。从需求端看，购房需求以刚性为主（占比约65%），改善型需求占比30%，投资型需求不足5%；人口流入放缓成为需求增长瓶颈，2024年天津市常住人口较2020年减少12万人，人口红利消退进一步抑制住房需求。

三、天津市房地产泡沫实证分析

（一）指标选取与数据来源

基于科学性与可操作性原则，选取4类核心指标衡量房地产泡沫程度，数据来源于《天津市统计年鉴》（2018-2024）、国家统计局及链家研究院：

房价合理性指标：房价收入比（住房总价/家庭年均可支配收入）、租售比（住宅月租金/住房总价）；

市场热度指标：房地产投资占GDP比重、商品房销售面积增速；

金融依赖指标：房地产贷款余额占各项贷款余额比重；

供需匹配指标：商品房去化周期。

（二）实证方法：功效系数法

指标标准化处理：将各指标划分为“无泡沫”“轻度泡沫”“中度泡沫”“重度泡沫”4个区间，确定每个区间的阈值（如房价收入比合理区间为6-9，超过12为中度泡沫）；

计算单项指标功效值：根据指标实际值所在区间，赋予0-100的功效值（无泡沫为80-100，重度泡沫为0-20）；

确定权重与综合泡沫指数：采用层次分析法（AHP）确定各指标权重（房价收入比权重0.25、房地产投资占GDP比重权重0.20），加权计算综合泡沫指数（指数＜40为无泡沫，40-60为轻度泡沫，60-80为中度泡沫，＞80为重度泡沫）。

（三）实证结果分析

2018-2024年天津市房地产综合泡沫指数如下：

年份

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

综合泡沫指数

58.2

61.5

59.8

63.7

48.3

45.6

42.1

结果显示：

2018-2021年：轻度至中度泡沫阶段：受京津冀协同发展预期推动，房地产投资占GDP比重从12.3%升至15.8%，房价收入比突破13，综合泡沫指数超过60，呈现中度泡沫特征，尤其是滨海新区因政策红利吸引大量投资，出现局部过度开发；

2022-2024年：泡沫逐步消退阶段：随着调控政策加码与需求收缩，房地产投资占比降至10.5%，房价收入比回落至10.2，综合泡沫指数降至42.1，进入轻度泡沫区间，但远郊区高库存问题仍未根本解决，存在“结构性泡沫”风险。

四、天津市房地产泡沫成因剖析

（一）供需失衡：区域分化与结构错配

供给端过度开发：2016-2020年，天津市商品房新开工面积年均增长8.7%，远高于常住人口增速（年均-0.8%），尤其是远郊区盲目跟风开发，导致库存积压；

需求端支撑不足：高端产业（如金融、科技）发展滞后，高收入人群吸引力不足，2024年天津市人均可支配收入仅为北京的68%，制约改善型需求释放；同时，人口老龄化加剧（60岁以上人口占比23.5%），新增购房需求持续减少。

（二）政策与预期：短期刺激与长期失衡

前期政策红利透支：2017-2019年，滨海新区“人才引进”政策宽松，部分投机者利用落户政策炒房，推高房价