2026年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0102）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列哪项是土地估价中“替代原则”的核心体现？

A.土地价格由未来收益决定

B.类似土地的价格会互相影响并趋于一致

C.土地应按照最有利的用途使用

D.土地价格随开发成本增加而提高

答案：B

解析：替代原则是指在同一市场中，具有相同使用价值和质量的商品，其价格会因相互替代而趋于一致。选项B直接体现了这一原则；A是预期收益原则的体现，C是最有效利用原则的体现，D是成本逼近法的逻辑，均不符合替代原则。

市场比较法中，对可比案例进行交易情况修正的主要目的是？

A.消除交易时间差异对价格的影响

B.排除特殊交易（如关联交易）对价格的干扰

C.调整区域因素差异导致的价格偏差

D.修正土地使用年限不同带来的价格差异

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除交易行为中的特殊因素（如急售、关联方交易等）对价格的影响，使案例价格更接近正常市场水平。A是交易日期修正的目的，C是区域因素修正的目的，D是土地使用年期修正的目的，均错误。

基准地价是指？

A.特定宗地在正常市场条件下的价格

B.城镇国有土地不同级别、不同用途的平均价格

C.政府根据评估结果确定的最低出让价格

D.某一时期内城市所有土地的加权平均价格

答案：B

解析：根据《城镇土地估价规程》，基准地价是城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权的区域平均价格。选项B符合定义；A是宗地地价，C是标定地价或最低限价，D表述不准确。

土地还原率的本质是？

A.土地开发的投资回报率

B.土地纯收益的资本化率

C.银行一年期存款利率

D.社会平均利润率

答案：B

解析：土地还原率是将土地纯收益还原为土地价格的比率，本质是土地纯收益的资本化率。A是投资回报率的概念，C是安全利率的参考值，D是社会平均利润率，均非本质。

下列哪项不属于影响土地价格的区域因素？

A.区域交通条件

B.宗地临街宽度

C.区域基础设施水平

D.区域规划限制

答案：B

解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的共同因素，如交通、基础设施、规划等；宗地临街宽度属于个别因素（宗地自身条件），因此选B。

成本逼近法中，土地增值收益的计算基数通常是？

A.土地取得费+土地开发费

B.土地取得费

C.土地开发费

D.土地纯收益

答案：A

解析：成本逼近法中，土地增值收益是由于土地用途改变或开发后产生的额外收益，计算基数一般为土地取得费与土地开发费之和（即成本价格部分），因此选A。

工业用地估价中，最不适用的方法是？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.基准地价修正法

答案：B

解析：工业用地通常收益难以直接测算（如企业自用或租金稳定但利润率低），因此收益还原法适用性较差；市场比较法（若有交易案例）、成本逼近法（适用于新开发土地）、基准地价修正法（有基准地价体系时）更常用，故选B。

土地估价报告中，“估价期日”是指？

A.报告提交的日期

B.评估工作完成的日期

C.评估结果对应的具体时点

D.委托方提出估价需求的日期

答案：C

解析：估价期日是指估价结果对应的具体时间点，是评估土地价格的时间基准，因此选C。

根据《城镇土地分等定级规程》，城镇土地定级的主要依据是？

A.土地自然属性

B.土地经济属性

C.土地利用现状

D.土地市场交易价格

答案：B

解析：土地定级是根据土地的经济属性（如区位条件、交通条件、基础设施等）对土地质量进行综合评定，划分级别，因此选B。

下列哪项属于土地价格的主要特征？

A.土地价格具有明显的折旧性

B.土地价格由生产成本决定

C.土地价格受区位影响极大

D.土地价格与一般商品价格形成机制完全相同

答案：C

解析：土地位置固定，区位差异直接影响其使用价值和价格，因此区位是土地价格的主要影响因素；A错误（土地无折旧），B错误（土地价格由收益或市场决定），D错误（土地是特殊商品），故选C。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地估价的基本原则包括（）

A.替代原则

B.预期收益原则

C.最有效利用原则

D.供求原则

答案：ABC

解析：土地估价基本原则包括替代原则、预期收益原则、最有效利用原则、供需原则（注意“供求原则”表述不严谨）、贡献原则等。选项D“供求原则”表述不准确，正确表述应为“供需原则”，因此不选D。

影响商业用地价格的主要因素有（）

A.商业繁华程度

B.交通便捷度

C.人口密度

D.产业政策

答案：ABC

解析：商业用地价格主要受商业繁华度（如商圈等级）、交通便捷度（如人流量）、人口密度（消费需求）影响；产业政策主要