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二、房地产中介经纪服务 房地产中介经纪服务是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交事居间、代理等活动的经营行为 房地产中介经纪服务的必要性：（1）房地产价格昂贵，维持房地产存货的费用太高，不宜通过经销商出售（2）经纪人员能以合理的费用提供专业化销售服务（3）房地产商品及其交高度的复杂性（自身信息的复杂性、交的复杂性、专业信息的复杂性、交的复杂性）， 房地产中介经纪服务的功能定位：（1）沟通信息、提供咨询（2）促成交易、提高效率（3）公平买卖、保障安全房地产中介经纪服务活动的基本类型：（1）房地产居间、（2）房地产代理**高等教育出版社三、房地产信息服务 房地产信息是指反映房地产各种活动并为房地产开发、经纪、咨询等活动服务的信息 通常包括：（1）房源信息、（2）客户信息、（3）某省市场信息、（4）房地产经纪行业信息 房地产信息服务的特征：（1）服务用户间的共享性（2）房地产信息的多维性（3）房地产信息服务的积累性（4）房地产信息的时效性（5）房地产信息服务的增值性 房地产信息服务的作用：（1）促进某省市场功能的有效发挥（2）有利于提升房地产信息服务的附加值（3）有利于活跃和规范房地产行业**高等教育出版社第十章房地产企业运行**高等教育出版社第一节房地产企业的特征一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织二、房地产企业的特征和类型 房地产企业的特征：（1）经营对象的不可某著名企业性（2）业务形态的服务性（3）经营活动的资金和人才密集性（4）经营活动过程的行业限制性房地产企业的类型：按经营内容及方式角度划分—房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等按经营范围的广度划分—房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业**高等教育出版社三、房地产企业制度 具体管理制度主要有以下几个方面：（1）开发经营管理制度（2）工程技术管理制度（3）经济核算管理制度（4）行政人事管理制度（5）物业管理制度**高等教育出版社第一节房地产企业的特征一、房地产企业的性质 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织二、房地产企业的特征和类型 房地产企业的特征：（1）经营对象的不可某著名企业性（2）业务形态的服务性（3）经营活动的资金和人才密集性（4）经营活动过程的行业限制性房地产企业的类型：按经营内容及方式角度划分—房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等按经营范围的广度划分—房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业**高等教育出版社第二节房地产企业资金一、房地产企业资金的来源 房地产企业资金筹集的方式和渠道主要有： （1）财政拨款、（2）主管部门或单位拨款、（3）银行贷款、（4）股票债券等资本运作筹资、（5）引进外资、（6）企业资金积累和集资、（7）预收定金二、房地产企业资金循环 房地产企业资金构成：固定资金+流动资金+专项资金 房地产企业资金循环运动: 供应阶段实际开发阶段工程结算和销售阶段**高等教育出版社三、房地产开发企业的资金运作 1、房地产开发过程中收入和支出变动收入和支出房地产开发过程图例：收入——支出-----选址决策前期工作建筑安装销售管理 2、资金运作的管理（1）合理协调收入和支出，提高资金供应和使用的协同性，改善资金的时间结构（2）平滑收入和支出的波动，减少资金平均占用水平，提高资金利用率**高等教育出版社第三节房地产企业的经营行为一、房地产企业产品定位 产品定位的最终任务就是要确定： （1）项目定位、（2）品质定位、（3）主导客户群定位、（4）房型和面积定位、（5）价格定位二、房地产企业品牌和项目品牌 房地产品牌的特点： （1）房地产品牌的受重视程度相对较高 （2）房地产某省市场推广范围较为有限 （3）房地产品牌的创立时间较长 （4）房地产品牌的外部关联性较大 房地产开发企业品牌战略的基本框架: （1）结合消费者差异化需求状况，从差异化出发，进行品牌合理定位，塑造个性化品牌 （2）结合品牌本身的资产特性，从维护品牌资产价值出发，以严谨来保持品牌，以创新来延续和发展品牌