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2025房地产估价师《估价理论与方法》真题卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将代表正确选项的字母填入括号内。每题1分，共20分）

1.房地产估价的合法原则，是指估价结果应基于（）的房地产。

A.估价师的主观判断

B.市场上的普遍认知

C.法律法规允许的最有利使用

D.业主的意愿

2.价值时点原则要求，房地产估价应以（）为基准确定价值。

A.估价委托合同签订之日

B.估价报告完成之日

C.房地产交易发生之日

D.估价对象实际状况之日

3.某房地产在价值时点时的年净收益为12万元，收益年限为20年，采用资本化率10%进行估价，其收益价格为（）万元。

A.120

B.240

C.1200

D.200

4.市场比较法中的交易情况修正，主要是为了消除（）对可比实例成交价格的影响。

A.房地产状况差异

B.市场状况差异

C.交易日期差异

D.实际成交价格与理论价格偏离

5.重置成本是指采用（）重新建造与估价对象完全相同的房地产所必需的支出。

A.估价时点的市场价格

B.估价时点的重置价格

C.过去的价格水平

D.历史成本

6.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去预计开发成本、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润后的余额，称为（）。

A.土地价值

B.房屋价值

C.地上建筑物价值

D.净残值

7.收益法适用于估价的房地产主要是（）。

A.以盈利为目的的房地产

B.以自用为目的的房地产

C.无法获取收益的房地产

D.外部性较强的房地产

8.成本法主要适用于（）的房地产估价。

A.有明确收益的

B.市场交易活跃的

C.新建或成新度较高的

D.复杂权益状况的

9.下列关于最高最佳使用原则的说法中，正确的是（）。

A.必须是法律上允许的使用

B.必须是技术上可行的使用

C.必须是经济上最有效的使用

D.以上都是

10.在房地产状况调整中，将可比实例房地产的状况与估价对象房地产的状况进行比较，修正其成交价格，所依据的调整系数称为（）。

A.交易情况修正系数

B.市场状况调整系数

C.房地产状况调整系数

D.时间修正系数

11.房地产估价的基本程序一般包括：①确定估价目的；②撰写估价报告；③确定估价时点；④实地查勘；⑤收集估价所需资料。正确的先后顺序是（）。

A.①③④②⑤

B.①③⑤④②

C.③①⑤④②

D.③⑤①④②

12.某宗土地取得成本为800万元，开发成本为2000万元，管理费用率为开发成本的5%，销售费用率为（）。

A.5%

B.10%

C.15%

D.无法确定

13.采用市场比较法估价时，选取的可比实例应满足（）等要求。

A.与估价对象位于同一地区

B.与估价对象的用途相同

C.与估价对象的规模相似

D.A、B、C都是

14.下列不属于房地产实物状况因素的是（）。

A.土地位置

B.建筑规模

C.成新率

D.房屋用途

15.投资利息在成本法估价中，是指为建造估价对象房地产而投入的（）在开发建设期内的利息。

A.土地费用

B.开发费用

C.各项成本

D.A、B、C都是

16.估价的客观性原则要求估价结果应当以（）为依据。

A.估价师的个人偏好

B.估价委托人的意愿

C.房地产的公开市场价值

D.政府的定价

17.假设开发法中，开发经营期是指从（）起至预计实现销售（或出租）之日止所需要的时间。

A.获取土地之日

B.项目开工之日

C.项目竣工之日

D.资金投入之日

18.某宗房地产的收益年限为40年，已使用10年，剩余收益年限为（）年。

A.30

B.40

C.50

D.无法确定

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