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建邺区2025年老旧小区综合整治施工方案

一、工程概况

1.1项目背景与改造范围

本工程为建邺区2025年老旧小区出新改造项目，覆盖双和园小区、江苏城市职业学院教工公寓楼、典雅居、水西门大街87号、华园、公安六处宿舍共6个小区，涉及43栋建筑、2222户居民，总建筑面积24.69万平方米，最高建筑层数24层。改造内容包括建筑外立面翻新、屋面防水修缮、内楼道改造、基础设施升级、历史元素修复五大类，同步推进“适老化、智慧化、绿色化”改造，总投资9390.25万元。

1.2设计标准与政策要求

外观统一性：外墙采用“建邺灰”为主色调，局部点缀“莫愁红”“滨江蓝”，呼应区域历史文化特色；历史建筑需保留青砖黛瓦、雕花漏窗等传统元素，重点修复莫愁湖片区胜棋楼、郁金堂等12处历史建筑外立面。

功能性指标：屋面防水等级不低于Ⅱ级，采用3mm厚SBS改性沥青防水卷材；外墙涂料耐候性≥15年、抗裂性≤0.3mm，符合《建筑外墙涂料通用技术要求》GB/T9755-2014标准；室内装修材料VOC含量≤10g/L，满足绿色建筑二星级标准。

政策适配：严格遵循建邺区“民生+智慧”双导向原则，同步申报南京市旧房装修补贴（最高3万元/户），材料采购优先选用本地企业生产的低VOC涂料、再生骨料等环保建材。

1.3工程难点与应对措施

难点类型

具体表现

应对措施

施工环境复杂

市区密集居民区，日均客流量超3万人次

分时段施工（工作日7:00-12:00、14:00-19:00，周末禁止噪音作业），设置2.5m高防尘降噪围挡

历史建筑保护要求高

12处历史建筑需“修旧如旧”

采用“最小干预”原则，对雕花漏窗进行3D扫描复刻，使用传统糯米灰浆修复青砖墙面

高空作业风险

24层建筑外立面施工

配备双吊篮同步作业，设置三重安全防护（安全绳+防坠器+缓冲垫），每日班前设备荷载测试

二、施工组织与部署

2.1项目管理架构

项目经理：统筹进度、质量、安全，对接街道办与居民代表，每周召开协调会。

技术负责人：编制专项施工方案，监督历史建筑修复工艺，审核材料进场验收记录。

安全监督员：每日巡查高空作业防护措施，组织“安全体验馆”培训（含VR模拟坠落体验）。

施工班组：分4个专业小组（外墙组、屋面组、内装组、历史修复组），每组设专职质检员。

2.2施工进度计划

阶段

工期

关键任务

前期准备

15天

居民告知（逐户发放《施工须知》）、材料招标、脚手架搭设、地下管线探测

外立面施工

60天

分楼栋流水作业，每日完成2000㎡外墙涂料施工，同步穿插屋面防水施工

历史建筑修复

45天

优先完成莫愁湖片区12处历史建筑外立面修复，采用“一建筑一档案”管理模式

基础设施升级

30天

雨污分流改造、道路沥青铺设、停车位增设（新增120个）、智能监控安装

验收与整改

10天

联合业主、监理、街道办“三方验收”，对不合格项（如涂料色差、空鼓）48小时内整改

三、核心施工工艺

3.1建筑外立面翻新工程

3.1.1基层处理（关键工序）

检测与修复：采用2m靠尺检查墙面平整度，偏差＞3mm处用聚合物砂浆找平，养护≥14天；局部空鼓（面积＜0.1㎡）注射低粘度环氧树脂，大面积空鼓（＞0.1㎡）铲除后重新抹灰，涂刷界面剂（用量0.3kg/㎡）。

清洁与干燥：高压水枪冲洗墙面（压力≤1.5MPa），霉菌区域用5%次氯酸钠溶液喷洒，24小时后清水漂洗；检测含水率（≤10%）和pH值（≤10），干燥期不足的基层采用热风机加速干燥（温度≤60℃，避免龟裂）。

3.1.2涂料施工流程

腻子批刮：第一道腻子（厚度1-2mm）横向批刮，干燥后用120目砂纸打磨；第二道腻子（厚度0.5-1mm）纵向批刮，重点找平阴阳角，干燥后用240目砂纸打磨，平整度误差≤2mm/2m。

底漆施工：采用抗碱封闭底漆（固体含量≥45%），滚筒涂刷（蘸料量150-200g/㎡），干燥时间≥4小时（25℃环境）。

面漆施工：第一道面漆稀释5%-10%，喷涂（喷嘴口径0.4mm，压力0.3MPa），覆盖率≥95%；第二道面漆间隔≥6小时，采用“十字交叉法”滚涂，干膜厚度≥60μm。

3.2历史建筑修复工艺

3.2.1传统元素修复

青砖墙面：剔除酥碱砖（占比≤5%），选用同规格仿古青砖（抗压强度≥20MPa），用糯米灰浆（糯米:石灰:砂=1:3:6）砌筑，灰缝宽度控制在8-10mm。

雕花漏窗：对破损构件进行3D扫描，采用树脂复合材料复刻（抗弯强度≥30MPa），安装后涂刷桐油3遍防腐；木构部分采用传统榫卯结构修复，节点处增设隐蔽性钢连接件加固。

3.2.2现代材料适配

结构加固：在历史建筑非外露结构层采用碳纤维布加固（抗拉强度≥3000MPa），表面用传统麻刀灰找平，确保外观一致性。

屋面防水：采用“传统陶瓦+现代防水”复合