房产代持协议.docxVIP

房产代持协议

一、房产代持的动因与潜在风险：协议的必要性

房产代持行为的产生，往往源于政策限制（如购房资格、贷款额度、限购政策）、债务隔离、资产配置、隐私保护或家庭内部安排等多重因素。无论出于何种原因，实际出资人与代持人之间的信任基础固然重要，但一纸严谨、周全的代持协议，更是防范风险、明确权利义务、定分止争的关键。

然而，代持行为本身即游走于政策边缘，且不可避免地面临着来自代持人、外部债权人、税务、继承等多方面的风险。例如，代持人可能因自身债务导致房产被查封拍卖，代持人婚姻状况变化可能引发房产分割纠纷，代持人擅自处分房产，或双方对代持事宜产生信任危机等。因此，一份高质量的代持协议，其首要目标是尽可能预见并规避这些风险，而非仅仅是双方“君子协定”的书面化。

二、房产代持协议的核心条款解析：构建权利义务的基石

一份规范的房产代持协议，应当清晰、明确地约定双方的权利义务。以下是协议中不可或缺的核心条款：

（一）当事人基本信息与代持背景

协议开头应明确双方当事人的身份信息，包括姓名、身份证号、联系方式、住址等。更重要的是，应简要但清晰地阐述代持的背景和原因。这部分内容虽不直接设定权利义务，但其重要性在于为整个代持行为提供合理的解释，在发生争议或涉及第三方时，有助于证明代持的真实性与合理性。例如，是因限购政策、贷款限制还是其他特殊原因。

（二）房产基本情况与权属约定

协议中必须详细列明所代持房产的具体信息，包括但不限于：房屋坐落位置、建筑面积、不动产权证号（或购房合同编号）、房屋总价等。核心在于明确约定：该房产由实际出资人全额出资购买，代持人仅为名义上的登记权利人，实际所有权归属于实际出资人。这是代持协议的灵魂条款，也是实际出资人主张权利的基础。

（三）出资款的支付与凭证

这是证明实际出资的关键环节，必须详尽约定。应明确约定购房款（包括首付款、按揭贷款等，若有）的全部款项均由实际出资人承担。具体包括：

1.出资方式：现金、银行转账（需明确转出账户、户名）等。

2.支付时间：对应购房合同的付款节点。

3.款项流向：直接支付给开发商、代持人账户再支付给开发商，或支付给其他指定账户。

4.凭证保管：所有付款凭证（如银行转账记录、收据、发票等）的原件由实际出资人保管，并在协议中注明。

（四）房产的占有、使用、收益与处分

这部分条款旨在明确房产的实际控制权。

1.占有与使用：通常约定房产由实际出资人占有、使用，或由实际出资人决定如何使用（如出租）。

2.收益权：因房产产生的所有收益（如租金、增值收益等）归实际出资人所有。

3.处分权：未经实际出资人书面同意，代持人不得擅自以任何形式处分房产，包括但不限于出售、赠与、抵押、出租、设立居住权等。若实际出资人需要处分房产，代持人负有无条件配合的义务，相关费用由实际出资人承担。

（五）代持期限与解除条件

代持行为不应是无限期的。协议中应约定明确的代持期限，或约定代持关系解除的具体条件。例如，“代持期限为X年，自房产证办理完毕之日起计算”，或“当实际出资人具备购房资格/贷款条件时，代持人应配合办理过户手续”。同时，应约定在代持期限届满或解除条件成就时，代持人配合办理房产过户的具体流程、期限及相关税费的承担方（通常为实际出资人）。

（六）双方的权利与义务

1.实际出资人的权利义务：

*权利：享有房产的实际所有权、控制权、收益权；有权要求代持人履行协议约定的配合义务；在代持人违约时追究其违约责任。

*义务：按时足额支付所有购房款项及相关费用；承担房产持有期间的各项税费（物业费、水电费、供暖费等）；不得利用代持房产从事违法活动；按照协议约定向代持人支付必要的报酬（如有）。

2.代持人的权利义务：

*权利：在无违约的情况下，依据协议约定获得报酬（如有）；在配合办理过户等手续后，有权要求实际出资人及时结清相关费用。

*义务：遵守协议约定，维护实际出资人的合法权益；妥善保管与房产相关的证件（原件可由实际出资人保管，或约定共管）；未经同意不得处分房产；全力配合实际出资人办理房产过户、出租、出售等事宜；定期向实际出资人报告房产状况（可约定具体方式和频率）；自身行为不得损害房产权益（如避免因个人债务导致房产被查封）。

（七）违约责任：协议的“牙齿”

违约责任条款是保障协议履行的关键，必须具有可操作性和威慑力。

1.代持人违约：如擅自处分房产、拒绝配合过户、因代持人原因导致房产被查封、冻结或执行等，应约定代持人需承担的违约责任，通常包括：返还实际出资人的全部出资、赔偿房产增值部分损失、支付违约金（可约定具体金额或按房产价值的一定比例计算）等。

2.实际出资人违约：如未按时支付购房款导致代持人承担责任、未按时支付约定报酬（如有）等，也应约定相应的违约责任。

（八