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商品房预售合同之预购人权益保护研究

一、引言

随着我国房地产市场的持续发展，商品房预售模式已成为房地产开发销售的主流方式。该模式不仅为房地产开发商提供了重要的资金支持，也让广大购房者能够以相对较低的价格提前锁定房源，对促进房地产市场的繁荣起到了积极作用。然而，在商品房预售过程中，由于信息不对称、法律规制不完善以及市场监管存在漏洞等诸多因素，预购人的合法权益时常受到侵害，引发了大量的社会矛盾和法律纠纷。因此，深入研究商品房预售合同中预购人权益保护问题，具有重要的理论意义和现实价值。

二、商品房预售合同中预购人权益受损现状

（一）交房相关权益受损

在交房环节，预购人面临的权益受损问题较为突出。一方面，逾期交房现象屡见不鲜。部分房地产开发商由于资金链断裂、工程建设进度滞后等原因，无法按照商品房预售合同中约定的时间向预购人交付房屋，导致预购人无法按时入住，不仅影响了预购人的正常生活计划，还可能使预购人额外承担租房费用等损失。另一方面，房屋质量不达标也是常见问题。一些开发商为了追求经济利益，在房屋建设过程中偷工减料、降低建设标准，使得交付的房屋存在墙体开裂、漏水、隔音效果差等质量问题，严重影响了房屋的使用功能和安全性，预购人虽多次与开发商协商维修或整改，但往往难以得到满意的结果。

（二）产权登记相关权益受损

产权登记是保障预购人对所购房屋拥有合法所有权的关键环节，但在实际操作中，预购人的产权登记权益也容易受到侵害。部分开发商在房屋交付后，未按照合同约定及时为预购人办理房屋产权登记手续，甚至存在故意拖延、拒绝协助办理的情况。导致预购人在支付了全部或大部分购房款项后，长期无法取得房屋所有权证书，使得预购人无法充分行使对房屋的处分权，如转让、抵押等，同时也增加了预购人面临的法律风险，如房屋被开发商抵押、查封等。

（三）合同条款相关权益受损

商品房预售合同通常由开发商事先拟定，预购人往往只能被动接受合同条款，这就使得预购人在合同条款方面的权益容易受到损害。一些开发商在合同中设置不公平格式条款，例如免除自身义务、加重预购人责任、排除预购人主要权利等。例如，合同中约定“因不可抗力导致房屋逾期交付的，开发商不承担任何责任”，但对“不可抗力”的范围未作出明确界定，使得开发商在出现逾期交房情况时，随意以“不可抗力”为由逃避责任。此外，部分合同条款表述模糊、不规范，在履行过程中容易引发争议，而预购人由于缺乏专业法律知识，往往处于不利地位。

三、预购人权益受损的原因分析

（一）信息不对称

在商品房预售市场中，房地产开发商掌握着大量的信息，包括房屋的建设成本、质量标准、规划设计、周边配套设施以及市场供求情况等。而预购人由于缺乏专业知识和信息获取渠道，对这些信息的了解往往十分有限。这种信息不对称使得预购人在与开发商进行交易时，难以做出准确的判断和决策，容易受到开发商的误导和欺骗。例如，开发商在宣传过程中夸大房屋的优点和周边配套设施的完善程度，但实际交付的房屋与宣传内容存在较大差距，预购人在购房前却无法了解到这些真实信息。

（二）法律规制不完善

虽然我国目前已经出台了一系列与商品房预售相关的法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等，但这些法律法规在预购人权益保护方面还存在一些不足之处。一方面，部分法律条款规定过于原则性，缺乏具体的实施细则和操作流程，使得在实际执法过程中难以准确把握和执行。例如，对于开发商逾期交房的违约责任，法律仅规定了开发商应承担赔偿责任，但对赔偿的计算标准和方式未作出明确规定，导致在司法实践中各地法院的判决结果存在较大差异。另一方面，法律对开发商的违法行为处罚力度不够，难以形成有效的震慑作用。一些开发商为了追求经济利益，不惜违反法律法规，侵害预购人权益，而由于处罚力度较小，开发商违法成本较低，使得这种违法行为屡禁不止。

（三）市场监管不到位

市场监管部门在商品房预售市场监管方面存在漏洞，也是导致预购人权益受损的重要原因之一。一方面，在商品房预售许可审批环节，部分监管部门对开发商的资质审查、项目资金状况、工程建设进度等审核不够严格，使得一些不具备预售条件的开发商获得了预售许可，为后续的权益纠纷埋下了隐患。另一方面，在商品房预售过程中，监管部门对开发商的销售行为、合同履行情况等监管不力，对开发商的虚假宣传、违规销售、拖欠工程款等违法行为未能及时发现和查处，使得预购人的合法权益无法得到及时有效的保护。此外，监管部门之间的协调配合机制不够完善，存在各自为政、推诿扯皮的现象，导致监管效率低下，无法形成监管合力。

（四）预购人自身法律意识淡薄

预购人自身法律意识淡薄，也是其权益容易受到侵害的一个重要原因。部分预购人在购房过程中，缺乏对商品房预售相关法律法规和合同条款的了解，不重视合同的签订和履行，在遇到问题时不懂