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2026年物业安全生产操作规程内容

一、消防设施设备操作与维护

（一）火灾自动报警系统

1.日常检查操作

每日由值班人员对火灾自动报警系统的控制主机进行检查。接通主电源，观察主电源指示灯是否正常亮起，显示绿色表示主电源供电正常；检查备用电源的充电状态，备用电源指示灯应显示正常充电状态。查看控制主机的运行状态显示屏，是否有故障、报警等信息提示。若出现故障信息，如探测器故障，应记录下故障探测器的地址编码和位置信息。

使用专用的检测工具，如烟枪、温枪，对安装在公共区域的火灾探测器进行抽检。抽检比例不低于总数的5%。在距离探测器0.5米左右的位置，缓慢释放烟雾或模拟升温，探测器应在30秒内发出报警信号，同时控制主机上显示相应的报警部位和信息。

2.定期维护操作

每季度对系统的线路进行一次全面检查。检查线路的连接是否牢固，有无松动、虚接现象；查看线路的绝缘层是否完好，有无破损、老化情况。对于松动的接线要重新紧固，对破损的线路要及时更换。

每年邀请专业的消防检测机构对火灾自动报警系统进行全面检测和校准。检测内容包括探测器的灵敏度、报警阀的开启性能、控制主机的各项功能等。根据检测机构的报告，对存在问题的设备进行维修或更换。

（二）消防喷淋系统

1.日常检查操作

检查消防喷淋系统的管网压力。打开管网的压力表阀门，观察压力值是否在正常范围内（一般为0.14-0.5MPa）。若压力值异常，如过低，应检查是否有漏水点或水泵故障。

查看喷淋头的外观是否完好，有无堵塞、变形等情况。对于被杂物堵塞的喷淋头，使用专用工具进行清理；对于变形的喷淋头，要及时更换。

2.定期维护操作

每月对消防喷淋系统的水泵进行试运行。接通水泵的电源，启动水泵，观察水泵的运行状态，包括电机的转速、声音是否正常，水泵的进出口压力是否稳定。运行时间不少于5分钟。

每半年对系统的湿式报警阀进行检查和调试。检查报警阀的阀瓣密封性能，通过放水试验，检验报警阀是否能在规定时间内（一般为5-90秒）启动，水力警铃是否能发出响亮的报警声。

（三）消火栓系统

1.日常检查操作

外观检查消火栓箱门是否完好，能否正常开启，门锁是否灵活。检查箱内的水枪、水带是否齐全，有无损坏。水带应无破损、霉变，水枪的开关应能灵活转动。

测试消火栓的出水压力。打开消火栓阀门，接上水枪，观察水枪的出水情况和压力大小。出水应正常，压力应满足规定要求。

2.定期维护操作

每季度对消火栓系统的管网进行一次放水检查。打开管网的放水阀，排放管内的积水和杂质，放水时间不少于3分钟。检查管网是否有漏水现象，如有漏水点要及时修复。

每年对消火栓的阀门进行一次润滑保养。清理阀门的丝杆和阀杆，涂抹适量的润滑油，确保阀门开启和关闭灵活。

二、电气设备操作与维护

（一）配电室管理

1.日常巡检操作

每日由专业电工对配电室进行巡检。进入配电室前，应穿戴好绝缘鞋、绝缘手套等防护用品。检查室内的温度和湿度，温度应保持在10-35℃之间，湿度应不超过80%。若温度过高，应检查空调设备是否正常运行；若湿度过高，应开启除湿器。

查看配电柜的运行状态，检查各开关的位置是否正确，指示灯是否正常。观察电流表、电压表的数值，是否在额定范围之内。对于异常的数值变化，要及时进行分析和处理。

巡检变压器的运行情况。检查变压器的油温、油位是否正常，油温一般不应超过85℃。监听变压器的声音，应无异常声响，如“嗡嗡”声均匀且无杂音为正常。检查变压器的散热风扇是否正常运转。

2.倒闸操作

倒闸操作必须严格按照操作规程进行，实行操作票制度。操作前，操作人员应根据任务要求填写操作票，操作票应包括操作任务、操作顺序、操作时间等内容。操作票填写完成后，应经过审核人员的审核签字。

操作时，操作人员应在监护人的监护下进行。监护人应认真核对操作设备的名称、编号和位置，确保操作的准确性。操作过程中，要严格按照操作票的顺序进行操作，每操作一项，应在操作票上打“√”。操作完成后，要对操作结果进行检查和确认。

（二）电梯设备

1.日常运行管理

每日由电梯管理员对电梯进行巡查。检查电梯的外观是否整洁，轿厢内的照明、通风设备是否正常。查看电梯的运行指示是否准确，楼层显示是否清晰。

在电梯的首层和顶层进行试运行，观察电梯的启动、运行、制动过程是否平稳，有无异常的振动和声响。检查电梯的门机系统，门的开关是否顺畅，门锁是否可靠。

2.定期维护保养

每周由电梯维护人员对电梯进行一次清洁保养。清理电梯轿厢内的杂物和灰尘，擦拭电梯的控制面板和门壁。检查电梯的钢丝绳，查看钢丝绳的磨损情况，有无断丝、变形等现象。

每月对电梯的安全装置进行检查和测试。测试电梯的限速器、安全钳的动作是否正常。通过模拟试验，检验限速器在规定速度下能否正常动作，安全