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《民法典》居住权的设立与行使规则

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，是我国物权制度的重要创新。它以“住有所居”为核心价值，通过法律手段为特定主体提供长期稳定的居住保障，既回应了社会对住房资源多元化利用的需求，也为解决老龄化背景下的以房养老、离婚后居住保障、遗产分配等现实问题提供了制度工具。从法律逻辑看，居住权的设立与行使规则是其制度功能落地的关键——只有明确“如何设立”与“如何行使”，才能确保权利主体的合法权益得到保护，避免权利滥用引发的法律纠纷。本文将围绕这一主题，从设立规则、行使规则及实践要点三个维度展开系统分析。

一、居住权的设立规则：从要件到程序的全面规范

居住权作为一种法定物权，其设立需严格遵循法律规定的形式与实质要件。《民法典》通过第366条至第371条，构建了以“书面合同+登记生效”为核心的设立框架，同时兼顾遗嘱设立等特殊情形，形成了体系化的设立规则。

（一）设立方式：法定与意定的双重路径

根据《民法典》规定，居住权的设立主要有两种方式：合同设立与遗嘱设立。

合同设立是最常见的方式，适用于当事人通过协商约定居住权的情形。例如，父母为子女购房时约定自己享有终身居住权，或离婚时夫妻双方协议为无房一方设立居住权。这种方式强调双方意思自治，但需满足法律对合同内容的要求。

遗嘱设立则是通过立遗嘱的方式为特定主体设立居住权，常见于遗产分配场景。例如，老人在遗嘱中写明“房产由子女继承，但配偶可终身居住”。相较于合同设立，遗嘱设立具有单方性，其效力需以遗嘱合法有效为前提，且居住权的设立时间以遗嘱生效（即立遗嘱人死亡）为起点。

（二）形式要件：书面合同的必备要素

无论是合同设立还是遗嘱设立，居住权的设立均需以书面形式固定权利义务内容。这一要求源于居住权的物权属性——作为对他人不动产的长期支配权，书面形式既能明确权利范围，也能减少后续纠纷。

根据《民法典》第367条，居住权合同需包含以下必备条款：一是当事人的姓名或名称、住所，明确权利主体与义务主体；二是住宅的位置，需具体到门牌号等可识别信息，避免因标的不明确导致权利无法行使；三是居住的条件和要求，例如是否允许他人共同居住、是否限制改造房屋等；四是居住权期限，可约定为“终身”“至子女成年”等具体情形，未约定或约定不明的，一般视为终身居住权；五是解决争议的方法，如协商、调解或诉讼等。实践中，若合同缺失必备条款，可能导致居住权无法设立或权利范围模糊，因此建议当事人在订立合同时尽可能详尽约定。

（三）生效条件：登记的公示效力

居住权作为物权，其设立需以登记为生效要件。《民法典》第368条明确规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这一规定强调了登记的公示作用——通过登记，居住权的存在及内容得以对外公开，既保护了居住权人的合法权益，也避免了所有权人擅自处分房屋给第三人带来的风险。

例如，若所有权人A与B签订居住权合同但未登记，后A将房屋出售给C并完成过户，此时B因未登记无法对抗C的所有权，其居住权主张可能无法得到支持。反之，若已登记，即使房屋所有权转移，C也需尊重B的居住权，这体现了物权的追及效力。需注意的是，居住权登记需由当事人共同申请，登记内容应包括居住权人、住宅位置、期限等关键信息，登记机构审核通过后将记载于不动产登记簿。

二、居住权的行使规则：权利边界与义务的平衡

居住权的行使是其制度价值实现的核心环节。《民法典》在赋予居住权人基本权利的同时，也对权利行使的范围、限制及义务作出了明确规定，旨在平衡居住权人与所有权人、其他利害关系人的利益。

（一）权利范围：以“占有、使用”为核心的权能

居住权的本质是对他人住宅的占有、使用，其权利范围围绕“满足生活居住需要”展开。具体包括：

一是对住宅的直接占有权。居住权人有权排除他人（包括所有权人）的非法干涉，独立使用住宅的专有部分（如卧室、客厅）及必要的共有部分（如楼梯、电梯）。例如，所有权人虽保留房屋所有权，但不得擅自进入居住权人占有的房间或更换门锁。

二是对住宅的合理使用权。居住权人可基于生活需要使用房屋的附属设施（如厨房、卫生间），也可对房屋进行必要的维护（如更换灯泡、修补墙面），但需遵循“不改变房屋主体结构”的原则。例如，居住权人可将客厅改为书房，但不得拆除承重墙。

三是附随权利的行使。若住宅配套有车位、储物间等附属空间，居住权人可基于居住需要一并使用；若房屋存在租赁关系，居住权设立后租赁关系继续有效，但居住权人有权要求承租人腾退（除非另有约定）。

（二）权利限制：禁止性规定的边界

为避免居住权滥用，《民法典》对权利行使作出了必要限制：

其一，禁止转让与继承。居住权具有人身属性，专属于特定主体，因此《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。”例如