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物业服务合同范本及常见条款解读

在现代社区生活中，物业服务合同扮演着至关重要的角色，它不仅是物业公司提供服务、业主履行义务的法律依据，更是维系社区和谐、保障双方权益的基石。无论是业主还是物业服务企业，深入理解合同条款的内涵与外延，都是确保社区生活有序进行的前提。本文将结合实践经验，对物业服务合同的常见条款进行解读，并提供一个相对通用的合同范本框架，以期为相关方提供有益参考。

一、物业服务合同的当事人

物业服务合同的当事人通常包括甲方（业主或业主大会/业主委员会）与乙方（物业服务企业）。在前期物业管理阶段，若业主委员会尚未成立，甲方可能为建设单位（开发商），但其签订的物业服务合同对后续的业主具有约束力。业主委员会成立后，有权代表业主与物业服务企业重新签订或续签物业服务合同。明确合同当事人，是确认权利义务主体的首要前提。

二、物业服务合同常见条款解读

一份规范的物业服务合同应包含诸多核心条款，这些条款直接关系到服务质量、费用标准、双方权责等关键问题。

（一）服务范围与内容条款

此条款是合同的“心脏”，界定了物业公司提供服务的边界和具体项目。常见的服务内容包括：

*公共区域清洁卫生：如楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、小区道路、绿化带等的日常清扫、垃圾清运。

*公共秩序维护：包括门岗值守、园区巡逻、监控系统运行与维护、车辆停放管理（注意区分是管理责任还是保管责任）、消防管理等。

*公共绿化养护：对小区内的花草树木、草坪进行种植、浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等。

*公共设施设备维护与管理：涵盖供水供电系统（二次供水、配电房）、电梯、消防设施、公共照明、给排水管道、化粪池、门禁系统、健身器材等的日常运行、检查、小修小补。大修、中修及更新改造通常需动用专项维修资金，不在此日常维护范围内，但物业公司有及时发现、报告及协助组织维修的义务。

*其他约定服务：如代收代缴费用（需明确授权）、节日装饰、社区文化活动组织（通常为可选）等。

解读要点：服务内容应力求具体化、量化，避免使用“优质服务”、“良好维护”等模糊性词语。例如，清洁频率（每日几次）、垃圾清运时间、绿化养护标准（成活率、修剪周期）、设施设备巡检周期等，越明确越利于后续监督和评价。业主在签订合同时，应仔细核对，确保与自身期望相符。

（二）服务期限条款

明确合同的起止时间，以及合同到期后如何续签、提前终止的条件和程序。通常会约定，合同期满前一定期限（如三个月），双方应就是否续签进行协商。若一方希望提前终止合同，应提前通知对方并说明理由，可能还需承担相应的违约责任。

解读要点：注意合同到期后，若双方未续签但物业公司继续提供服务，业主也接受的，视为事实合同关系，但权利义务仍以原合同为基础。为避免不确定性，建议及时协商续签或选聘新的物业公司。

（三）物业服务费用条款

这是业主最关心的条款之一，包括：

*收费标准：通常按建筑面积（平方米/月）计算，不同户型、不同物业类型（住宅、商业）可能有不同标准。应明确是包干制还是酬金制。

*包干制：物业公司自负盈亏，按约定标准收取物业费。

*酬金制：物业公司按约定比例或金额从收取的物业费中提取酬金，其余用于物业服务支出，年终需向业主公开收支情况。

*缴费方式与周期：按月、按季度还是按年缴纳，具体缴费时间，逾期缴费的违约金计算方式。

*费用调整机制：在合同期内，物业费是否可以调整，调整的条件（如政府指导价变动、人工成本大幅上涨等）、程序（是否需业主大会表决通过）和幅度。

解读要点：费用标准的确定应基于服务内容和标准，力求质价相符。对于酬金制，要明确酬金比例或金额，以及物业服务支出的具体构成和审计监督方式。费用调整机制需公平合理，既要保障物业公司的正常运营，也要维护业主的知情权和决策权。

（四）双方权利与义务条款

*甲方权利：监督乙方履行合同、对乙方的服务质量进行评价、就服务问题提出改进意见和建议、按照合同约定解聘乙方（需符合法定或约定程序）、依法使用和管理专项维修资金等。

*甲方义务：按照合同约定按时足额支付物业服务费、遵守管理规约、配合乙方的管理服务工作、不得擅自占用或损坏公共区域和设施设备、对专有部分的维修养护不得妨碍他人或公共利益等。

*乙方权利：按照合同约定收取物业服务费、要求甲方配合其管理服务工作、对违反管理规约的行为进行劝阻和报告等。

*乙方义务：严格按照合同约定提供服务、建立健全管理制度、定期向甲方（或业主）公布物业服务费用收支情况（尤其是酬金制）、重大事项及时报告、接受业主监督、协助做好社区安全防范工作等。

解读要点：权利与义务是对等的。业主在享受权利的同时，必须履行缴费等义务；物业公司在行使收费权利的同时，必须恪尽职守提供约定服务。此条款应清晰列出，避免权利义