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门面房租赁合同条款与法律风险提示

门面房租赁是商业经营活动中的重要环节，一份权责清晰、条款完备的租赁合同，不仅是保障租赁双方合法权益的基石，更是预防和化解潜在纠纷的关键。然而，实践中许多承租方或出租方因对合同条款的疏忽或法律风险的认知不足，导致后续经营受阻、经济受损的情况屡见不鲜。本文将结合实务经验，对门面房租赁合同的核心条款进行梳理，并就常见法律风险点予以提示，以期为各位提供有益参考。

一、签约主体：身份核实是前提

合同的订立首先要明确签约主体。对于出租方而言，需确认其是否为房屋的合法权利人或有权出租人。务必要求出租方提供有效的身份证明、房屋所有权证（或不动产权证）、土地使用权证等产权证明文件。若出租方为转租，则需进一步审查其与原房东签订的租赁合同中是否明确允许转租，以及转租期限是否在原租赁期限之内，并要求提供原房东同意转租的书面文件，避免“一房多租”或无权转租的风险。

对于承租方，则需根据自身经营需求，确保自身具备相应的经营资质。若以公司名义承租，签约时应加盖公司公章并由法定代表人或授权代表签字；若为个体工商户，则需明确经营者信息。双方均应留存对方的主体资格证明文件复印件备案。

二、租赁标的物：明确具体是关键

合同中应对租赁门面房的具体信息作出清晰、准确的描述，这是避免后续争议的基础。核心要素包括：

1.准确地址：需详细至门牌号，确保与产权证明文件一致。

2.租赁面积：应明确是建筑面积还是使用面积，实测面积与产权证明面积如有差异如何处理，这直接关系到租金计算的公正性。建议在合同中约定面积误差的处理方式。

3.房屋结构与用途：明确房屋的结构（如临街、楼层、朝向等），以及租赁用途（如商业零售、餐饮服务、办公等）。特别注意，租赁用途需符合房屋的规划设计用途及相关法律法规的规定，否则可能面临行政处罚或无法办理营业执照的风险。承租方如需改变房屋用途，必须事先征得出租方书面同意，并按规定向相关部门报批。

4.现有装修及设施设备：对于房屋交付时的装修状况、附属设施、设备（如水电、空调、消防设施等），应制作《房屋附属设施、设备清单及交付时状况确认书》作为合同附件，详细列明名称、数量、型号、完好程度等，并由双方签字确认。如有条件，可辅以照片或视频存档，避免退租时因物品损坏或缺失产生纠纷。

三、租赁期限：权利义务的时间边界

租赁期限是合同的重要条款，直接影响承租方的长期经营规划和投入回报。

1.明确起止时间：具体到年、月、日。

2.免租期：对于需要进行装修的承租方，应争取合理的免租期。免租期内是否免除租金、物业费等其他费用，需明确约定。免租期一般从房屋实际交付且具备装修条件之日起算。

3.续租：合同期满，承租方如需续租，应在租期届满前多久书面通知出租方（通常为1-3个月），出租方应在合理期限内答复。同等条件下承租方的优先承租权应在合同中明确。若双方同意续租，应另行签订续租合同或在原合同基础上签订补充协议，避免仅以口头约定。

四、租金及支付方式：清晰透明防争议

租金是租赁合同的核心经济条款，必须明确、具体。

1.租金标准：约定清楚每月或每平方米的租金金额，以及租金总额。

2.支付周期与方式：是按月、按季还是按年支付？支付方式是现金、银行转账还是其他？如为转账，需提供出租方指定的收款账户信息。

3.支付时间：每期租金应于何时支付，逾期支付的违约责任（如滞纳金）如何计算。

4.租金调整：租赁期较长时，双方可约定租金调整机制，如每年按一定比例递增，或根据市场行情协商调整。调整的周期、幅度、通知方式等应明确。

5.押金（履约保证金）：通常为1-3个月租金。合同中应明确押金的金额、支付时间、退还条件和期限（如租赁期满或合同解除后，承租方付清所有应付款项、办妥交接手续、无违约行为后多少日内退还），以及押金不予退还或部分扣除的情形（如承租方违约、损坏房屋设施且未修复等）。需注意，押金不同于定金，其主要功能是担保承租方履行合同义务。

五、房屋的使用与维护：权责分明促和谐

1.承租方的合理使用义务：承租方应按合同约定的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋主体结构和承重结构，不得从事违法经营活动。因使用不当或过错造成房屋或设施损坏的，应负责维修或赔偿。

2.装修与改建：承租方如需对房屋进行装修、改建、增设他物，必须事先将方案报出租方书面同意，并按规定向规划、消防等部门办理审批手续（如需）。装修费用由谁承担，装修物在租赁期满或合同解除后的归属（如归出租方所有、承租方拆除恢复原状、折价补偿等），应在合同中明确约定。

3.日常维修责任：一般而言，房屋主体结构及主要附属设施的自然损耗维修责任由出租方承担；承租方使用过程中产生的日常维修（如灯泡、水龙头等小额维修）由承租方承担。但具体范围和界限需在合同中明确划分，避免