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《房屋交易重要事项告知书》

为帮助房屋交易双方全面了解交易流程中的关键风险点与操作规范，切实维护自身合法权益，现就房屋交易中需重点关注的核心事项作如下详细说明：

一、产权真实性核查：交易的基础前提

房屋产权的清晰性与合法性是交易能否顺利完成的根本保障。无论通过中介机构还是自行交易，买卖双方均需主动核实以下信息：

1.不动产权属证书查验

出卖人需提供《不动产权证书》（或原《房屋所有权证》《国有土地使用证》）原件供买受人核对。重点核对证书记载的权利人姓名、房屋坐落、建筑面积、规划用途（住宅/商业/办公等）、土地性质（出让/划拨）、土地使用期限等信息是否与实际一致。若证书显示“共有”，需要求所有共有人到场签署同意出售的书面文件；若共有权人无法到场，需提供经公证的授权委托书。

特别提示：部分老旧房屋可能存在“房改房”“经济适用房”等特殊产权性质，需核查是否满足上市交易条件（如是否已满规定年限、是否需补缴土地出让金等）。可通过不动产登记机构查询房屋产权性质及限制交易信息。

2.抵押与查封状态查询

即使出卖人持有权属证书，仍可能存在未解除的抵押或司法查封。买受人可携带身份证、购房合同（若已签订）到房屋所在地不动产登记中心申请“不动产登记资料查询”，获取《不动产登记信息查询结果》。该文件会明确标注房屋是否存在抵押登记（如银行贷款抵押、民间抵押）、查封登记（法院查封、行政机关查封）等限制交易的情形。

风险示例：若房屋存在未告知的抵押，即使完成过户，抵押权人仍可主张优先受偿权，可能导致买受人无法取得完整产权；若存在查封，交易将被强制终止，已支付的房款可能面临无法追回的风险。

3.产权人身份真实性验证

出卖人需提供与权属证书一致的身份证件（身份证、护照等），若为法人或其他组织，需提供营业执照、法定代表人身份证明及授权委托书。委托他人办理的，受托人需提供经公证的授权书，避免因“无权处分”导致合同无效。

二、交易合同签订：明确权利义务的核心文件

房屋买卖合同是约束双方行为、解决纠纷的主要依据，需重点关注以下条款：

1.合同主体与标的条款

需准确填写买卖双方姓名（名称）、身份证号（统一社会信用代码）、联系地址及联系方式；房屋信息需与权属证书完全一致，包括门牌号、楼层、户型、建筑面积（需区分“套内面积”与“公摊面积”）、产权证书号等。若房屋附带车位、储物间等附属设施，需在合同中明确约定是否包含在交易总价内。

2.交易价格与付款方式

交易总价需明确为“含税总价”或“净得价”（即出卖人是否承担税费），避免因税费承担问题产生争议。付款方式应分阶段约定：

-定金：一般不超过总房价的20%（超出部分不适用定金罚则），需明确支付时间、收款账户（建议支付至出卖人本人账户并备注“购房定金”）及违约处理（如买受人违约，定金不予退还；出卖人违约，双倍返还定金）。

-首付款：建议通过资金监管账户支付（详见第三部分），支付时间可约定为“贷款审批通过后X日内”或“过户登记申请提交后X日内”。

-贷款部分：若买受人需办理按揭贷款，需明确贷款金额、贷款类型（商业贷款/公积金贷款/组合贷款）、贷款申请期限（如“买受人应于合同签订后30日内提交完整贷款申请材料”）及贷款未获审批的处理方式（如“买受人可更换贷款银行，若仍未通过，双方可协商解除合同或由买受人自筹资金支付”）。

3.交房时间与标准

交房时间需具体到年月日，若出卖人需“先卖后买”，建议约定过渡期（如“出卖人应于新购房屋过户后15日内腾退”）并明确逾期交房的违约金（一般按日计算，如“每日按总房价的0.05%支付”）。交房标准需明确房屋现状（如“保持现有装修、家具家电清单附后”），并约定水、电、燃气、物业费、供暖费等费用的结算截止日期（一般为交房当日），出卖人需提供缴费凭证证明无欠费。

4.违约责任条款

需明确双方违约情形及对应的责任：

-出卖人违约：包括但不限于“擅自解除合同”“隐瞒产权瑕疵”“逾期过户”“逾期交房”等，需约定违约金标准（如“总房价的20%”）或损失赔偿范围（如买受人已支付的中介费、贷款评估费等）。

-买受人违约：包括“逾期支付房款”“因自身原因导致贷款未获批且未自筹资金”等，需约定出卖人可解除合同并没收定金或要求支付违约金。

特别提示：避免使用“阴阳合同”（即签订两份价格不同的合同用于避税），此类行为可能导致合同无效，且双方均面临税务处罚风险。所有交易条款应以网签备案合同为准。

三、资金安全：防范交易风险的关键环节

房屋交易涉及大额资金流动，需通过规范操作降低资金挪用、诈骗等风险。

1.资金监管的必要性

建议买卖双方通过不动产登记机构或银行提供的“存量