物业维修工程部日常工作流程手册.docxVIP

物业维修工程部日常工作流程手册

前言

本手册旨在规范物业维修工程部（以下简称“工程部”）的日常工作流程，明确各岗位职责，确保各项维修、保养工作高效、有序、保质保量地完成，从而提升物业管理服务水平，保障物业设施设备的完好与正常运行，为业主及使用人创造安全、舒适、便捷的居住和工作环境。本手册适用于工程部全体人员，并作为日常工作的指导性文件。

第一章总则

1.1工作宗旨

以业主为中心，以保障设施设备安全稳定运行为目标，坚持“预防为主、养修结合”的原则，提供及时、专业、高效的维修保养服务。

1.2工作原则

1.及时性：接到报修或发现问题，应在规定时间内响应并处理。

2.规范性：严格按照操作规程和技术标准进行作业。

3.安全性：确保人身安全和设备安全，严格遵守安全操作规程。

4.经济性：在保证质量的前提下，合理控制维修成本，杜绝浪费。

5.服务性：树立良好服务意识，文明作业，礼貌待人。

1.3适用范围

本手册涵盖工程部日常运行管理、设备设施维护保养、应急维修处理、预防性检修、业主报修处理等各项工作。

第二章日常工作流程

2.1报修受理与派工

2.1.1报修渠道

1.业主/住户报修：可通过服务中心前台电话、线上APP/平台、书面报修单或直接至服务中心报修。

2.内部巡检报修：工程部人员或其他部门人员在工作中发现设施设备故障或隐患，应及时上报。

2.1.2报修登记

受理人员需详细记录报修信息，包括：报修时间、报修人信息（姓名、联系方式、房号）、故障地点、故障现象描述、紧急程度等，并填写《维修报修单》。

2.1.3任务评估与派工

1.工程部主管（或当值负责人）根据报修内容，对故障性质、紧急程度进行评估。

2.按照“专业对口、工作量均衡、就近派工”原则，将维修任务指派给相应班组或工程师傅，并明确完成时限。

3.对于紧急维修（如突发停水停电、严重漏水、电梯困人等），应立即启动应急预案，优先派工处理。

2.2维修准备与实施

2.2.1维修准备

维修人员接到派工任务后：

1.仔细查阅《维修报修单》，明确维修内容和要求。

2.准备必要的工具、备件和材料，检查工具是否完好。

3.对于涉及停水、停电等可能影响业主正常生活的维修，需提前与服务中心沟通，做好通知解释工作。

2.2.2现场维修

1.到达现场：按约定时间到达维修地点，如不能按时到达，应提前与业主联系说明。

2.现场确认：向业主/住户确认故障情况，必要时进行检查和测试，明确故障原因。

3.实施维修：严格按照操作规程和技术规范进行维修操作。对于有明确维修方案的，应按方案执行；对于复杂或不确定的故障，及时向主管汇报，共同商议解决方案。

4.沟通协调：维修过程中，保持与业主/住户的适当沟通，解释维修步骤和可能出现的情况。如需移动业主物品，应征得同意并小心操作。

5.安全作业：始终将安全放在首位，做好安全防护措施，确保自身和他人安全，防止损坏业主财物。

2.3维修过程监控与质量检查

2.3.1过程监控

工程部主管（或当值负责人）应对维修工作进行必要的跟踪和监控，特别是重点、难点或紧急维修项目，确保维修工作按计划进行。

2.3.2质量检查

1.维修人员自查：维修完成后，维修人员应对维修质量进行自检，确保故障排除，功能恢复正常。

2.主管抽查/复检：对于重要维修项目或业主有特殊要求的项目，主管应进行现场复检。

3.检查内容包括：故障是否彻底排除、设备运行是否正常、安装是否牢固、外观是否整洁、有无遗留问题等。

2.4完工确认与资料归档

2.4.1完工确认

1.维修合格后，邀请业主/住户对维修结果进行验收，在《维修报修单》上签字确认。

2.向业主/住户简要说明使用注意事项或后续保养建议。

3.清理维修现场，带走工具、剩余材料和废弃物，保持环境整洁。

2.4.2费用结算（如适用）

对于有偿服务项目，按规定标准核算费用，由服务中心与业主办理费用结算手续。

2.4.3资料归档

维修人员将《维修报修单》及相关维修记录（如更换配件型号、维修简图等）交回工程部，由专人负责整理、编号、归档，以便日后查阅和统计分析。

2.5计划性工作

2.5.1日常巡检

1.根据制定的巡检计划，对物业公共区域的设施设备（如供水供电系统、消防系统、电梯、公共照明、给排水管网、绿化灌溉设施等）进行定期巡查。

2.填写《设施设备巡检记录表》，对发现的问题及时处理或上报。

2.5.2预防性维护保养

1.根据设施设备的使用说明和技术要求，制定详细的年度、季度、月度预防性维护保养计划。

2.严格按照保养计划和保养规程进行操作，确保保养质量，并填写《设施设备维护保养记录表》。

3.对保养中发现的潜在问题