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商住两用物业消防安全整改方案模板

一、前言与背景

商住两用物业因其功能复合性，集商业经营与居住生活于一体，人员密度大、业态多样、用火用电用气频繁，消防安全管理面临诸多挑战。近期，各地针对此类物业的消防安全检查中，暴露出诸如消防设施不完善、防火分隔不到位、疏散通道堵塞、违规住人、电气线路私拉乱接等共性问题，潜藏着极大的安全风险。为深刻吸取各类火灾事故教训，切实消除本物业消防安全隐患，保障人民群众生命财产安全，特制定本消防安全整改方案。本方案旨在全面排查并系统治理现存问题，提升物业消防安全管理水平，构建长效管理机制。

二、现状分析与风险评估

在方案制定前期，已组织相关人员（或委托专业机构）对本物业消防安全状况进行了初步摸底排查。当前主要存在的问题及风险点可能包括，但不限于：

1.建筑防火方面：部分区域防火隔墙、楼板缺失或破损，导致防火分区不符合规范要求；商业部分与居住部分之间的防火分隔措施不到位，存在火灾蔓延风险；疏散楼梯间形式、数量、宽度不满足规范，或被封堵、占用；安全出口数量不足、锁闭或标识不清。

2.消防设施方面：火灾自动报警系统存在故障、瘫痪或未按规范设置；自动喷水灭火系统覆盖不全、管网老化、压力不足或无法正常启动；消火栓箱内设施缺失、损坏或水压不足；防排烟系统未设置、损坏或不能有效运行；应急照明和疏散指示标志数量不足、损坏、指示方向错误或断电后无法正常工作；灭火器配置数量不足、类型不当或已过期失效。

3.消防安全管理方面：消防安全管理制度不健全或未有效落实；未明确各级、各岗位消防安全职责；消防档案不完善；防火巡查、检查流于形式，未能及时发现和整改隐患；未定期组织消防宣传教育和应急疏散演练；对租户的消防安全管理不到位，存在违规装修、违规停放电动自行车及充电、违规储存易燃易爆物品等现象。

4.用火用电用气安全方面：电气线路敷设不规范，存在私拉乱接、超负荷用电、线路老化等问题；燃气管道、阀门、灶具等存在安全隐患，使用不规范；商业经营中存在违规动火作业现象。

三、整改目标

通过本次消防安全整改，力争在规定期限内，使本商住两用物业的消防安全状况得到根本性改善，具体目标如下：

1.隐患消除：全面排查并彻底整改现有各类消防安全隐患，确保建筑结构、消防设施、安全疏散等符合国家及地方消防安全法律法规和技术标准要求。

2.设施完善：按照规范要求配置、修复或升级改造消防设施，确保其完好有效，具备初期火灾扑救和引导人员安全疏散的能力。

3.管理规范：建立健全消防安全管理制度和操作规程，明确各方消防安全责任，提升消防安全管理的制度化、规范化水平。

4.意识提升：增强物业管理人员、商户及居住人员的消防安全意识和自防自救能力，营造“人人关注消防、人人参与消防”的良好氛围。

5.机制健全：构建常态化、长效化的消防安全管理机制，有效防范和遏制火灾事故的发生。

四、主要整改内容与措施

针对上述现状分析，结合整改目标，特制定以下主要整改内容与措施：

（一）建筑防火分隔与安全疏散系统整改

1.防火分隔：严格按照消防技术规范要求，对商业区域与居住区域、不同防火分区之间进行有效的防火分隔，修复或增设防火墙、防火门、防火卷帘等设施。对于违规开设的孔洞、缝隙，必须采用防火材料封堵严密。

2.安全出口与疏散楼梯：确保各楼层安全出口数量、宽度符合规范，严禁锁闭、封堵或占用。疏散楼梯间（尤其是防烟楼梯间）的前室、门等设施应保持完好，功能正常。对于不符合规范的疏散楼梯，应根据实际情况进行改造或增设。

3.疏散通道：清理疏散通道内的杂物、障碍物，确保通道畅通无阻。疏散通道的地面应设置明显的疏散指示标识，墙面应设置疏散指示标志和应急照明灯。

（二）消防设施配置与维护保养

1.火灾自动报警系统：对现有火灾自动报警系统进行全面检测，修复故障部件，更换老化设备。对于未设置或系统瘫痪的区域，应按照规范要求重新设计、安装。确保系统能够准确、及时报警。

2.自动喷水灭火系统：检查系统管网、喷头、阀门、水泵等组件，修复损坏部分，更换不合格产品。确保系统供水压力充足，联动功能正常。对于应设而未设的区域，应予以补建。

3.消火栓系统：检查消火栓箱内水枪、水带、接口是否齐全完好，消火栓水压是否满足要求。修复或更换损坏的消火栓及配件，确保随时可用。

4.防排烟系统：检查排烟风机、防火阀、送风口、排烟口等设施，确保其功能正常，联动可靠。清理排烟管道内的杂物。

5.应急照明和疏散指示标志：按照规范要求，在疏散楼梯间、疏散通道、安全出口等处设置足量、合格的应急照明灯和疏散指示标志。确保断电后应急照明持续时间和照度符合要求，疏散指示标志清晰、醒目。

6.灭火器：根据场所火灾危险性类别，在各楼层、各区