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店铺转让合同法律风险及注意事项

在商业活动中，店铺转让是一种常见的经营形态更迭方式。无论是因个人原因调整经营方向，还是寻求新的发展机遇，一份严谨规范的店铺转让合同都是保障交易双方合法权益、避免日后纠纷的关键。然而，实践中许多转让方与受让方由于法律意识淡薄或急于成交，往往忽视了合同条款的细致打磨，为后续经营埋下隐患。本文将从法律风险识别与实务操作注意事项两个维度，为您剖析店铺转让合同中的核心要点。

一、转让主体资格的审慎核查：源头把控风险

店铺转让的首要前提是转让方具备合法的转让权利，这是整个交易的基础。若转让方主体不适格，即便合同条款再完善，也可能沦为一纸空文，受让方将面临“钱店两空”的巨大风险。

核心风险点与注意事项：

1.出租方（房东）的同意权：绝大多数店铺的经营权来源于租赁合同。转让方（可能是承租人或次承租人）在未取得原出租方书面同意的情况下，擅自转让店铺，其行为可能构成违约，导致原租赁合同被解除，受让方无法继续使用店铺。

*注意事项：受让方务必要求转让方提供其与出租方签订的原始租赁合同，并仔细审查合同中关于转租、转让的限制性条款。若合同明确禁止或限制转让，必须要求转让方取得出租方对本次转让行为的书面同意文件，该文件应明确同意转让的范围、期限以及受让方作为新承租人的权利义务等核心内容。理想情况下，受让方可与转让方、出租方三方共同签订协议，或直接与出租方重新签订租赁合同。

2.转让方的实际经营权：需核实转让方是否为店铺的实际经营者，其营业执照等相关证照上的主体信息是否与转让方一致。警惕“二房东”甚至“三房东”未经授权的层层转租，此类转让风险极高。

*注意事项：要求转让方提供营业执照、身份证等身份证明文件，并通过企查查等公开信息平台核实其经营状态及有无异常。实地考察时，留意店内实际控制人与转让方是否一致。

二、店铺基本情况与证照的清晰界定：明确交易标的

店铺转让并非简单的物理空间移交，还涉及到一系列经营资质和无形资产的转移或承接。

核心风险点与注意事项：

1.店铺信息的明确化：合同中必须清晰列明店铺的具体位置、面积（建筑面积与实际使用面积）、房屋结构、装修状况等基本信息，最好附有店铺平面图作为合同附件。

*注意事项：对于装修、设备等，应详细列明清单，注明品牌、型号、数量、成色及现状，必要时可约定价值评估方式。

2.证照的处理方式：这是店铺转让中最容易产生纠纷的环节之一。

*个体工商户：通常情况下，个体工商户营业执照无法直接过户，需由受让方重新办理。转让方应负责办理原营业执照的注销手续，并配合受让方办理新证照。

*公司制企业：若转让的是公司股权，则公司主体不变，相关证照（如营业执照、税务登记证、特种行业许可证等）可继续使用，但需办理股东变更登记。若仅转让资产，则需明确哪些证照可以变更，哪些需要受让方重新申请。

*特种行业许可证：如餐饮服务许可证、食品经营许可证、烟草零售许可证等，此类证照通常与特定地址、特定主体资格挂钩，能否随店铺一并转让或变更，需提前向相关主管部门咨询确认，切勿轻信转让方的口头承诺。

*注意事项：合同中应明确约定各类证照的处理方案、办理责任方、办理期限及费用承担。对于无法变更或转让的证照，受让方需评估重新办理的难度和成本。

三、转让价款、支付方式与资产清点：厘清交易核心

转让价款的构成、支付节奏以及资产的清点交割，直接关系到交易双方的核心经济利益。

核心风险点与注意事项：

1.转让价款的构成与支付：明确转让总价款，并细化其构成，如是否包含装修、设备、存货、品牌使用权、会员充值余额等。支付方式（现金、转账）、支付期限、各期付款比例（如定金、首付款、尾款）及对应的支付条件（如合同签订、房东同意、证照变更、资产交割等）均需清晰约定。

*注意事项：定金条款需符合法律规定（不超过主合同标的额的20%），并明确定金罚则的适用情形。建议通过银行转账方式支付大额款项，并保留转账凭证。

2.资产清点与交割：双方应在合同签订后或约定时间共同对店铺内的设备、设施、存货、办公用品等进行清点，制作详细的《资产交割清单》，注明数量、品牌、型号、状况等，并由双方签字确认。清单应作为合同附件。

*注意事项：对于存货，需明确其价值计算方式、保质期等；对于设备，可约定保修期或质量保证期。交割时应拍照或录像留存证据。

四、债权债务的清晰划分：避免“历史包袱”

店铺在长期经营过程中，难免会产生一些债权债务。若划分不清，受让方可能会为转让方的“历史包袱”买单。

核心风险点与注意事项：

1.明确债权债务的承担：合同中必须明确约定，转让基准日之前（通常为交割日）店铺所产生的一切债权债务（包括但不限于房租、水电费、物业费、税费、员工工资、货款、