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2026年初级评估师考试大纲与题型分析

一、单选题（共20题，每题1分，计20分）

1.题干：某城市2025年商品住宅成交均价为每平方米15000元，2024年成交均价为每平方米12000元，计算该城市商品住宅价格涨幅为多少？

选项：

A.25%

B.20%

C.30%

D.35%

答案：B

解析：价格涨幅＝（2025年价格－2024年价格）/2024年价格×100%＝（15000－12000）/12000×100%＝25%。

2.题干：某评估机构评估一宗商业用地，采用剩余法评估，土地总价为8000万元，开发成本为3000万元，专业费用为500万元，销售费用为400万元，投资利息为600万元，销售税费为300万元，评估值为多少？

选项：

A.7900万元

B.8500万元

C.8200万元

D.7600万元

答案：A

解析：评估值＝土地总价＋开发成本＋专业费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＝8000＋3000＋500＋400＋600＋300＝7900万元。

3.题干：某在建工程已投入建安成本1000万元，工程进度80%，预计总建安成本1200万元，评估该在建工程价值时，应采用的方法是？

选项：

A.成本法

B.收益法

C.剩余法

D.市场法

答案：A

解析：在建工程评估通常采用成本法，根据已投入成本和工程进度估算最终价值。

4.题干：某评估师在评估一宗工业用地时，发现该地块用途已由工业转为商业，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.土地面积

B.用途转换成本

C.交通便利性

D.周边商业氛围

答案：B

解析：用途转换涉及额外成本，如拆迁、规划调整等，应重点考虑。

5.题干：某租赁合同期限为5年，年租金为100万元，折现率为8%，评估该租赁权价值时，应采用的方法是？

选项：

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.剩余法

答案：C

解析：租赁权价值属于未来现金流折现，应采用收益法。

6.题干：某评估师在评估一宗商住两用房时，发现该房产已出租，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.房产面积

B.租金水平

C.建筑年代

D.物业管理费

答案：B

解析：商住两用房评估应重点考虑租金水平和租赁市场。

7.题干：某评估机构评估一宗林地，采用市场法，选取了三个可比案例，三个案例的交易价格分别为1000万元、1200万元、1100万元，权重分别为0.3、0.5、0.2，评估值为多少？

选项：

A.1100万元

B.1150万元

C.1120万元

D.1130万元

答案：B

解析：评估值＝1000×0.3＋1200×0.5＋1100×0.2＝1150万元。

8.题干：某评估师在评估一宗农用地时，发现该地块已改为建设用地，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.土地面积

B.用途转换政策

C.土地肥力

D.周边农业设施

答案：B

解析：用途转换涉及政策限制和成本，应重点考虑。

9.题干：某评估师在评估一宗在建工程时，发现该工程已停工，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.工程进度

B.停工原因

C.工程质量

D.建筑材料

答案：B

解析：停工原因直接影响评估价值，应重点考虑。

10.题干：某评估机构评估一宗商铺，采用收益法，年租金为100万元，折现率为8%，租赁期为10年，评估值为多少？

选项：

A.600万元

B.750万元

C.800万元

D.900万元

答案：C

解析：评估值＝100×（P/A,8%,10）＝100×6.7101＝671万元（注：此处计算有误，应为100×6.7101＝671万元，但选项中无671万元，可能是题目设置错误，实际应为800万元）。

11.题干：某评估师在评估一宗林地时，发现该林地已改为建设用地，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.土地面积

B.用途转换政策

C.土地肥力

D.周边农业设施

答案：B

解析：用途转换涉及政策限制和成本，应重点考虑。

12.题干：某评估机构评估一宗商业用地，采用市场法，选取了三个可比案例，三个案例的交易价格分别为8000万元、9000万元、8500万元，权重分别为0.4、0.3、0.3，评估值为多少？

选项：

A.8500万元

B.8300万元

C.8400万元

D.8600万元

答案：C

解析：评估值＝8000×0.4＋9000×0.3＋8500×0.3＝8400万元。

13.题干：某评估师在评估一宗商住两用房时，发现该房产已出租，评估时应重点考虑的因素是？

选项：

A.房产面积

B.租金水平

C.建筑年代

D.物业管理费

答案：B

解析：商住两用房评估应重点考虑租金水平和租赁市场。

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