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BT、委托代建和项目管理概念

BT

委托代建

项目管理

概念

BT（Build-Transfer）即建设-移交，是当今国际基础设施项目中被普遍采用的项目融资模式，系指项目发起人通过一定的程序选定投资人，与投资人签订BT协议，使得投资人或者由其设立的项目公司取得项目业主，由投资人或项目公司负责项目的投资、融资和建设，并在规定期限内将竣工后的项目移交给发起人或其指定的建设单位（以下合称“建设单位”），建设单位根据BT协议向投资人或项目公司支付回购价款，以取得投资人或项目公司移交的项目产权的方式。

“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位（“代建单位”）负责建设实行，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位《国务院关于投资体制改革的决定

《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2023]20号）

从本质上看，委托代建是项目管理的一种。

各地根据《国务院关于投资体制改革的决定》的规定，纷纷出台了地方规定，规范政府投资项目的代建制管理，例如《湖南省政府投资项目代建制管理办法》，但鲜见对非政府投资项目代建制度的规定。

根据长沙市建设局工程处（）的答复，《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的告知（长建发[2023]17号）》合用于所有在长沙范围内以代建制和/或项目管理模式进行的项目。

是指从事工程项目管理的公司（以下简称项目管理公司），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动《建设工程项目管理试行办法

《建设工程项目管理试行办法》第2条

法律关系

项目建设期内，投资人因投资建设项目，而取得了项目的产权，成为项目业主；

项目建设期内，投资人可以自行建设项目，也可以通过总承包/分包的方式将项目的施工任务所有或部分外包给总承包商/分包商完毕；

不同于BOT项目中投资人通过运营项目取得投资回报，在以BT项目运作的项目中，在项目建成后，项目发起人需要通过回购项目，投资人以取得资产转让价款的方式获得投资回报。

以BT模式运作的建设工程项目中包含的法律关系基本如下：

第一层，项目/资产转让关系——发起人向投资人转让项目，以及投资人项目发起人或政府指定的其他机构转让建成后的项目资产；

第二层，借贷关系——投资人为筹措项目建设资金，对外融资；

第三层，总承包（如有）/分包——投资人作为发包方，委托总承包方或分包方负责项目的所有或者部分施工建设。

项目代建制度采用协议制，项目业主与代建单位签订委托代建协议，对双方之间的权利义务进行约定，委托代建单位作为其代理人管理项目建设资金，管理项目工程建设。其本质属于委托协议，代建单位在项目业主的授权范围内行使权利，项目业主作为被代理人承担相应法律后果。

项目代建和项目管理都是接受项目业主委托，管理项目工程建设。两者区别在于：

（1）资质规定。依据《建设工程项目管理试行办法》第三条，项目管理公司应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价征询、招标代理等一项或多项资质。而一般情况下，对代建单位的资质、经验及资金实力较管理单位规定更高。

但根据《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的告知》第2条，项目建设管理单位应当具有与建设管理项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程征询甲级、房地产开发一级及以上资质中的一项或者多项。因此，我们理解，在长沙进行项目管理和委托代建对项目管理单位和代建单位的资质规定并没有区别。

（2）受托人权利不同。代建单位作为受托人项目享有项目业主代表权、资金管理权、签约代理权及建设管理权，而项目管理单位只享有建设管理权。

（3）受托人承担的责任不同。代建单位要按协议约定承担项目投资控制、工期和工程质量责任。而项目管理单位一般无需承担上述责任。

资金来源

BT模式本质上是一种建设工程项目的融资模式，项目发起人通过转让项目产权、回购项目产权向投资人融资，投资人以项目业主的身份直接向金融机构融资，筹措项目建设资金。

代建制度下，项目资金来源于被代建单位，一般约定代建单位按项目进度提交项目用款报告，并定期向被代建单位报送工程进度及资金使用情况，以便被代建单位监督项目资金的使用情况。

项目管理制度下，项目资金来源于业主。

业主和相对方的权利和义务

项目发起人和投资人的权利和义务应根据双方签订的《BT协议》进行约定。

在BT模式下，项目发起人负责项目的前期工作，通过向投资人提供项目设计、施工等文献建设，自行选择项目的监理，控制项目总投资等方式监督、控制项目的建设。

投资人严格按照项目发起人提供的建设文献建设该项目，在项目建设期内，拥有项目的所有权，拥有项目的投资权、建设权和处分权，在项目建设期内承担项目融资及建设引起的所有责任和义务。在建设完毕后，按协议约定向项目发起人移交项目。

业主和代建单位的权利