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2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《城镇土地估价规程》，下列哪项不属于土地估价的基本原则？

A．替代原则

B．预期收益原则

C．公平原则

D．最有效利用原则

2、在基准地价修正法中，下列哪项不属于主要修正系数？

A．期日修正系数

B．容积率修正系数

C．建筑密度修正系数

D．土地使用年期修正系数

3、采用收益还原法评估商业用地价格时，下列哪项不属于客观收益的确定原则？

A．排除个别经营者特殊经营能力的影响

B．以实际收入为基础直接计算

C．依据同类用地正常市场收益水平

D．扣除不合理支出

4、下列土地估价方法中，最适合用于评估已建成并投入使用的工业厂房用地的是？

A．剩余法

B．成本逼近法

C．市场比较法

D．路线价法

5、土地估价报告中，估价目的的作用主要体现在？

A．决定估价收费标准

B．确定估价方法选择和价值类型

C．影响土地权属关系

D．决定估价机构资质等级

6、某宗地临街深度为50米，采用四三二一法则计算其临街价值，前25米的价值占总临街价值的？

A．40%

B．70%

C．80%

D．90%

7、下列哪项属于影响土地价格的区域因素？

A．土地使用权年限

B．建筑物折旧程度

C．交通便捷度

D．土地开发成本

8、在成本逼近法中，土地取得费的合理构成通常不包括？

A．征地补偿费

B．安置补助费

C．土地增值收益

D．地上附着物补偿费

9、某宗地规划容积率为2.0，实际容积率为1.5，评估时应按何种容积率确定地价？

A．1.5

B．2.0

C．取平均值1.75

D．按最有效利用原则确定

10、下列关于基准地价的说法，正确的是？

A．基准地价是具体宗地的交易价格

B．基准地价通常低于标定地价

C．基准地价具有区域性、平均性特征

D．基准地价无需定期更新

11、在土地估价中，最适用于评估城市商业中心区土地价值的方法是（）。

A．成本逼近法

B．剩余法

C．基准地价系数修正法

D．市场比较法

12、下列哪项不属于土地价格的主要影响因素（）。

A．区位条件

B．土地使用权期限

C．地上建筑物新旧程度

D．城市规划限制

13、某宗地剩余使用年限为40年，若其土地还原率为6%，则年期修正系数最接近（）。

A．0.84

B．0.90

C．0.95

D．1.00

14、在基准地价评估中，基准地价是指（）。

A．某一宗地的实际成交价格

B．区域平均土地使用权价格

C．政府出让底价

D．土地征收补偿标准

15、采用收益还原法评估土地价格时，土地纯收益应扣除（）。

A．建筑物折旧费

B．管理费、税金等运营费用

C．土地开发成本

D．贷款利息

16、下列关于成本逼近法的说法，正确的是（）。

A．适用于市场发育成熟的城区土地

B．以土地取得和开发成本为基础

C．无需考虑土地增值收益

D．主要用于高价值商业用地评估

17、某宗地规划用途为住宅，但现状用于仓储，评估其公开市场价值时应按（）评估。

A．现状用途

B．规划用途

C．最高最佳使用用途

D．原批准用途

18、土地估价报告的有效期一般不超过（）。

A．6个月

B．1年

C．18个月

D．2年

19、下列哪项属于土地估价的基本原则（）。

A．替代原则

B．重置成本原则

C．历史成本原则

D．权责发生制原则

20、在土地估价中，容积率修正的主要目的是（）。

A．调整土地面积差异

B．反映开发强度对地价的影响

C．消除区位差异

D．修正交易时间差异

21、根据《城镇土地估价规程》，在采用基准地价修正法评估宗地价格时，下列哪项不属于基准地价修正体系中的主要修正系数？

A.期日修正系数

B.容积率修正系数

C.建筑密度修正系数

D.土地使用年期修正系数

22、在成本逼近法中，土地取得费应包括下列哪项内容？

A.土地使用权出让金

B.土地开发利润

C.土地增值收益

D.土地评估费

23、某宗地所在区域的基准地价为5000元/平方米，该宗地容积率为2.0，所在级别容积率修正系数为1.2，期日修正系数为1.05，则其初步地价为多少？

A.5250元/平方米

B.6300元/平方米

C.6000元/平方米

D.5000元/平方米

24、下列哪种估价方法最适合用于评估新开发完成的住宅用地？

A.成本逼近法

B.剩余法

C.收益还原法

D.市场比较法

25、在收益还原法中，土地纯收益是指从总收益中扣除下列哪