宁夏回族自治区银川市中山公园地下停车场开发利用.docxVIP

宁夏回族自治区银川市中山公园地下停车场开发利用

一、案例基本情况

（一）案例背景

中山公园作为银川市历史悠久的国家综合性重点公园。随着机动车保有量增长，公园周边“停车难”问题日益突出。为贯彻集约节约用地理念，补齐老城区功能短板，兼顾人防需求，决定在公园北门入口处规划建设地下停车场。

（二）项目建设情况

项目规划用地面积1.02万平方米，总建筑面积1.32万平方米，其中地上部分500平方米（主要用于出地面疏散楼梯），地下部分1.27万平方米（包括机动车库和设备用房）。项目规划建设地下两层停车场，总深度9.9米。负一层层高7.6米，预留商业改造条件；负二层层高2.3米，设置错层停车位。项目建成后提供标准车位265个，节假日峰值利用率达95%，极大缓解了停车压力。

图1项目效果图

（三）地下空间土地权属情况

该项目地下空间建设用地使用权经银川市人民政府批准，单独划拨给银川市城市建设投资控股有限公司，并办理了地下空间建设用地使用权不动产权证书，由该公司以特许经营方式运营。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.分层复合开发模式，权属创新保障使用人权益。地下停车场采用竖向功能分区，负二层设置错层停车位，较传统布局增加10%车位；负一层采用“可变形空间”设计，预设水电接口便于后期转为商业用途。为该项目分层办理地下空间建设用地使用权不动产权证书，明确“特许经营权+空间使用权”双权益。

2.政企合作新机制，建设与保护共行。应用ABO模式（授权-建设-运营），政府授权城投公司整体开发，城投公司、银川市市政管理局与中山公园按照协议共同管理，通过停车收费和广告位出租实现投资回收。特许经营期届满时，在同等条件下城投公司可优先获得经营权。项目高度重视公园内文物保护，在建设前后实施了系统的勘察与保护工作，并恢复了地上绿化。

3.提高建设标准，兼顾人防需求。提高地下停车场规划建设标准，部署纳入银川市智慧停车系统和静态交通管理平台，实现周边5个公共停车场余位联动，同时按照人防工程标准建设补充老城区人防设施，完善人防功能，提高城市综合防护能力。

（二）主要成效

项目的实施有效缓解了中山公园长期面临的地面停车难问题，提升了土地集约利用效率，实现了文物保护与现代化建设的有机结合。通过智慧停车系统的应用，平均出入场时间缩短至12秒，实践“银川城市大脑”功能，项目建成后，中山公园周边道路违停率下降72%。

三、经验启示

（一）统筹兼顾、合理利用。项目建设前进行科学选址评估，优先选择交通压力大、地面空间有限的区域，结合周边居民和商业需求，认真开展可行性分析，如考虑人口密度、停车缺口、交通安全等。合理划分地下空间功能（如停车、设备层、人防工程等），预留未来扩展可能性。

（二）创新路径，解决难题。针对地下空间权属不清等前期难题，可通过“特许经营+分层确权”的方式予以破解，明确使用权属，保障项目顺利推进。

（三）分层开发，智慧运营。在保障中山公园地面绿化水平不降低、文物保护有力的前提下，分层开发利用地下空间，充分缓解周边停车难问题，并做好可持续改造的技术预留，支持空间用途转换。纳入智慧城市管理，使地下空间开发利用保持高效运营。

案例评论：

该案例以老城区公园地下空间开发利用为核心，创新“分层复合+智慧运营”模式，通过分层办理不动产权证书等创新做法，实现地下停车场规范、高效利用。其在保护公园生态与文物的前提下，有效缓解停车压力，为历史公园周边地下空间开发提供了“保护与利用并重、近期与远期兼顾”的解决方案。