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浙江省杭州市奥体中心地下商业开发推动体育场馆再利用

一、案例基本情况

（一）案例背景

杭州奥体中心主体育场、网球中心位于杭州市滨江区，是杭州第19届亚运会主会场。杭州市滨江区通过对现有亚运场馆存量空间统筹利用、立体改造，结合杭州市低效用地再开发政策中用途合理转换等途径，有效盘活杭州奥体中心体育场馆的存量地下空间，进一步提升人民群众生活品质，实现存量地下空间的利用效益明显提高、经济价值充分显现。

（二）项目建设情况

项目分期完成规划核实后，于2022年6月通过土地复核验收，土地面积约630亩，总建筑面积约54万平方米，地上建筑面积21万平方米，地下建筑面积33万平方米。地下一层面积约10万平方米改造为商业用途，地下二层约10万平方米用于建设2600个停车位，其余地下空间用于网球中心等场馆的附属用房。

图1滨江区奥体中心体育场馆地下空间开发示意图

（三）地下空间土地权属情况

2010年12月，杭州奥体博览中心滨江建设指挥部以划拨方式取得土地使用权，用地主体为杭州滨江奥体博览城开发建设运营管理有限公司，土地用途为文体娱乐用地。根据《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》等文件，地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，应依法办理有偿使用手续，其地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价的20%收取。2025年1月，奥体中心地下一层约10万平方米建筑面积以商业用途协议出让给杭州奥体博览城开发建设运营管理有限公司，地下空间使用年限为40年。

二、创新性做法及成效

（一）创新做法

1.鼓励开发利用地下空间。本项目在不改变地表使用用途、不增加容积率、满足原地下使用功能的前提下，加大地下空间开发利用投资强度，增加商业服务业等功能，新增地下商业空间面积10万平方米以上，以协议方式办理土地出让手续，经过合理规划和复合利用，提高土地产出效益，提升了城市区域环境品质和公共服务效率。

2.因地制宜明确运营模式。在项目业态引导上，聚焦青年消费特点，发展兼具人气、烟火气与品牌情调气息的夜消费业态，引入推出开放街区7＊24小时经营模式，进一步丰富夜间消费供给。

3.探索三维立体确权登记。以奥体“大莲花”文化两中心项目建设为试点，积极开展三维地籍调查，构建权属清晰的三维地籍模型，明确地下、地表及地上空间权属划分规则，助推市级建立统一的三维地籍调查和三维登记技术标准，规范数据采集、处理、储存、共享等流程。

（二）主要成效

项目通过采取功能复合、高效集约的规划设计理念，充分利用地下空间建设商业综合体和停车场，无需新增供地，以普通商业用地2.5的容积率计算，节约了4公顷土地，大幅度提升了土地资源集约利用水平和区域土地价值。同时，项目充分发挥奥运主场馆大莲花特有的“体育+演艺+旅游”的复合型功能，依托各项演出活动、主题演出等发展特色商业，“赛演经济”效益明显，影响传播力不断提升，综合产出效益明显提高。

图2奥体中心商业综合体莲荷里项目效果图

图3莲荷里项目实景

三、经验启示

（一）规范办理地下空间用地手续。杭州市于2009年制定印发《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（市委办发〔2009〕86号），地下空间用于商业等经营性用途的，需依法办理有偿使用手续。根据《杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案》（杭政办函〔2024〕2号）等文件，在符合规范的前提下，综合考虑场馆区位和周边实际需求，按规定优化规划后，实施用途合理转换。项目规范落实上述文件要求，通过对中心城区存量空间统筹利用、立体改造，补齐教育、文化、体育等公共服务设施短板，进一步增加商业服务空间，积极提振消费市场。

（二）创新三维立体登记样本。杭州市以部三维地籍试点为契机，利用奥体文化两中心项目积极探索不动产立体登记管理模式，推动实现不动产权属信息立体化表达和精细化管理。

案例评论：

该案例聚焦亚运场馆存量空间盘活利用，创新“体育场馆+地下商业”复合利用模式，规范办理地下空间用途转换与三维确权登记手续，引入7×24小时消费业态，依托“赛演经济”实现体育与商业深度融合，为大型体育场馆赛后利用提供了“存量激活+业态创新”的解决方案。